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Actualidad Inmobiliaria

02 de Abril de 2010

Preguntas frecuentes sobre alquileres, ventas, inversiones y la actividad inmobiliaria

En esta nota encontrara muchas de las preguntas frecuentes que hacen nuestros clientes al momento de llegar a la oficina con consultas, por lo tanto Sanz y Ordoqui a decidido publicar esta ayuda on line.


 1. TEMA ALQUILERES- DESALOJO.

 

A QUE SE DENOMINA ALQUILER?

 

El alquiler es el monto o suma de dinero que otorga el inquilino al dueño de la propiedad o locador por el uso del inmueble. Este monto debe ser pagado mensualmente y no puede ser modificado aunque a veces se puede establecer alquiler escalonado.

 

A QUE SE LLAMA RESCISION ANTICIPADA? CUANDO PUEDE HACER USO DE LA RESCISION? TENGO QUE PREAVISAR AL LOCADOR?  TENGO QUE ABONAR ALGUN MONTO?

 

La rescision anticipada esta legislada en la ley de locaciones urbanas. El alquiler tiene una vigencia legal para vivienda de dos años y para fin comercial de tres años.  Esto significa que se pacta un determinado plazo y deberia respetarse hasta la finalizacion del contrato, sin embargo se ha establecido legalmente la posibilidad de rescindirlo con anterioridad a ese plazo legal, siempre y cuando hayan transcurridos mas de 6 meses de la firma del contrato. Se debe avisar al locador con un plazo minimo de 60 dias antes de la rescision, debe ser hecho por medio fehaciente y va depender de cuando se ejerza la facultad, la indemnizacion que el va corresponder abonar al inquilino. La indemnizacion sera equivalente a 1 mes y medio de alquiler  cuando la opcion se realize pasado los primeros 6 meses y hasta el año del contrato, con posterioridad al año se reduce a un mes de alquiler en concepto de indemnizacion al propietario del inmueble.

 

QUE ES UN GARANTE? QUE ES UN FIADOR?

 

Primero hay que distinguir entre garante y fiador.
La fianza en la locación de inmuebles tiene carácter de accesorio y subsidiario, ya que depende de la obligación principal que es el alquiler. Por lo expuesto es que la funcion de la fianza es accesoria, ya que el fiador va responder solo en el caso de incumplimiento del locatario o inquilino, aun en el caso de que la obligación se hubiese contraído como codeudor solidario.
Cabe aclarar hay una diferencia entre garante y fiador. La principal diferencia consiste en que el garante se compromete a cumplir solo con el bien denunciado en el contrato,o sea con el inmueble que pone en garantia .en cambio el fiador responde no solo con el bien denunciado en el contrato sino que también con todo su patrimonio.

 

QUE ES SER FIADOR, LISO, LLANO Y PRINCIPAL PAGADOR?


Seguramente usted habra leido en cualquier contrato de alquiler la siguiente clausula "que el garante se constituye como “fiador liso, llano y principal pagador”, se preguntara que quiere  decir, significa que el fiador se constituye en deudor como el locatario mismo. Es decir puede el locador ante incumplimientos del inquilino demandar su pago al cualquier de los dos. Otro de los términos muy comun es que el fiador renuncia al derecho de “excusión”, esto quiere decir que el locador no tiene la obligación de saber primero (excutir) si el locatario, en caso de falta de pago, posee o no bienes como para responder por su deuda y puede ir directamente a cobrarse de los bienes del fiador. Se llama excusion y no exclusion como vi en varios contratos de alquiler de inmobiliarias.
Ademas en el caso que el fiador venda el bien que da en garantia puede verse inmerso en incurrir en un delito penal .

 

CUALES SON LOS RECAUDOS QUE DEBE TOMAR UN LOCADOR PARA ALQUILAR SU PROPIEDAD


Antes de aceptarse la garantia se debera solicitar ante el Registro de la Propiedad Inmueble de donde este inscripto el bien, por lo general se aceptan bienes unicamente de Capital Federal, se pide un informe de dominio, uno de inhibiciones y otro informe (formulario N°5), donde consta cuantas veces han sido solicitados informes en los ultimos 90 dias, esto le da la pauta si la garantia es o no comprada.

 

QUE PUEDE HACER SI EL INQUILINO NO LE PAGA EL ALQUILER?

 

Si el inquilino no le paga el alquiler generalmente en los contratos figura el plazo que a partir de los dos meses de no cumplir con su obligacion de pago se podria iniciar el desalojo. Pero lo mas conveniente es que al momento de la firma del contrato de alquiler se firme un convenio de desocupacion, donde el inquilino se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo.

 

EXISTEN PLAZOS MAXIMOS PARA DAR UNA PROPIEDAD EN ALQUILER?

 

El plazo maximo para dar un propiedad en alquiler es de diez años, y si se hiciera un contrato por un tiempo mayor se entiende que es por diez años

CUAL ES EL TIEMPO MAXIMO QUE PUEDO ALQUILAR UNA PROPIEDAD AMUEBLADA CON FINES TURISTICOS?

 

El tiempo maximo que la ley estipula para no forma parte de la legislacion de locaciones urbanas es de seis meses, si se alquilara por un tiempo mayor aunque el contrato se haga conforme pautas de turismo, se entiende que sera aplicable la ley de locaciones urbanas.

 

¿Es válido el convenio de desocupación firmado al momento de la celebración del contrato?

Aunque es una practica muy comun. No, un convenio de desocupación es válido únicamente cuando se suscribe con posterioridad a los 6 primeros meses desde la fecha de la firma del contrato de locación, de lo contrario el mismo carecerá de toda legitimidad. Además la firma de éste debe certificarse por ante escribano público.

Cuales son los casos que se puede pedir el desalojo?

El propietario puede solicitar el desalojo en los siguientes casos:

1- Por la falta de pago del alquiler pactado.( dos meses por lo gral)

2- Por el vencimiento del contrato.

3- Si existieren tenedores, ocupantes, intrusos en un inmueble sin el consentimiento del dueño.

Se debe cumplir alguna formalidad antes de iniciar el juicio de desalojo?

Para solicitar judicialmente el desalojo por esta causal, el locador está obligado a intimar fehacientemente al pago de los alquileres adeudados, otorgando al inquilino un plazo no menor a los 10 días desde recepción de la notificación, e indicando el lugar de pago.

Cuáles son los gastos del proceso?

En los juicios de desalojo que incluyan además la ejecución de alquileres se abona la tasa de justicia cuyo importe asciende al 3% (en C.A.B.A.) del importe total reclamado, de lo contrario se considerará juicio por monto indeterminado y en ese caso el monto será de $70.00.

Algunos consejos que debe tener en cuanta para alquilar una propiedad

HACER UNA LISTA O INVENTARIO:
Hacer un inventario escrito de los bienes que posea la propiedad, para constatar que al momento de la entrega no haya faltantes. Si algo estuviera roto o ausente, puede dejar constancia del hecho con un escribano, para luego iniciar una demanda por daños y perjuicios.


FOTOGRAFIAS:

Sacar fotos del o los ambientes y ademas el mobiliario, que certifiquen el estado en que se entregó la vivienda y anexarlos al contrato de locación. Esto no es muy frecuente en la practica de inmobiliarias, por el costo que implica hacerlas certificar por un escribano, pues de otro modo las fotos no tienen validez.

Convenio de desocupación:
Obliga al inquilino a desalojar la propiedad, una vez vencido el plazo pactado en el convenio, aún estando vigente el contrato de locación.
Recuerde que debe firmarse solo después de realizado el contrato, no pudiendo hacerse antes ni durante el cierre del mismo.

Pago del alquiler:
Puede pactar el alquiler en dólares, para evitar los riesgos de los vaivenes económicos y acordar el pago de intereses por retraso en la mensualidad.

Seguro:
El propietario puede exigir al inquilino la contratación de un seguro contra incendio. Si se alquila un local comercial, este requisito es ineludible.

Los servicios públicos:
Puede hacer figurar en el contrato la transferencia de los servicios públicos (agua, luz, gas, teléfono) a nombre del nuevo inquilino, a fin de evitar tener que pagar facturas atrasadas al momento de dejar la propiedad.


Cuánto tiempo de tolerancia hay por el no pago del alquiler?
Dos meses marca la ley para poder iniciar una acción de desalojo, previa intimación por carta documento.

 

2. COMPRA VENTA  DE UNA PROPIEDAD

 

PAUTAS PARA TENER EN CUENTA PARA LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD

 

Las pautas a tener en cuenta en la compra de una propiedad son ubicación, luminosidad, relación metraje-precio, orientación, estado del edificio, servicios del edificio para justificar expensas, distribución de la unidad.

Pero ante todas estas características si las mismas fueran óptimas y convenientes lo más importante es que esté toda la documentación en orden.

En caso de que exista una hipoteca o alguna deuda de impuestos o de expensas (que no superen los 3 meses), esos son problemas subsanables en el momento de la venta

Pero hay que tener cuidado con los problemas que surjan del título como donaciones a terceros y otras imperfecciones, por ello siempre es conveniente contar con el asesoramiento de una inmobiliaria de confianza y con profesionales idoneos.

 

 

PAUTAS PARA VENDER

 

Hay que tener los papeles en regla, y si no fuera así, transmitirle todo lo que se debe saber al agente inmobiliario para que no haya “omisiones”.

La documentación necesaria es: fotocopia del título de propiedad o escritura, fotocopia del reglamento si existe, últimas 3 boletas de impuestos, servicios y expensas.

 

 QUE ES LA RESERVA DE COMPRA DE UN INMUEBLE?

Este  documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y  que en tanto no sea aceptada  por la vendedora, la operación no estará cerrada.

CUAL ES EL FIN DE LA RESERVA DE COMPRA?

La primera Instancia abre la negociacion entre las partes, el algunos casos se puede convertir en una seña una vez aceptada la oferta, incluyendo un pacto comisorio. 

Una vez que el inmueble es reservado es retirado de la venta y se comienzan con loS tramites preparatorios para la suscripcion del boleto de compra venta o directamente la escritura traslativa de dominio.

QUE SUCEDE SI EL OFERENTE/COMPRADOR SE ARREPIENTE LUEGO DE REALIZADO LA RESERVA?

 

El comprador pierde el dinero entrega en reserva. Por ello es muy importante al momento de dejar una reserva estar seguro de que es la operacion que desee realizar.

CUAL ES EL MOMENTO QUE SE OTORGA LA POSESION DEL BIEN INMUEBLE?

 Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y  posesión del bien.

 

OTRAS CUESTIONES Y PREGUNTAS RELATIVAS AL TRABAJO DE LA INMOBILIARIA

A QUE SE LLAMA COMODATO?


Hay comodato o préstamo de uso cuando una de las partes entregase a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible (restituir la misma cosa por otra), mueble o inmueble con facultad de usarla. Es gratuito. En caso de haber una contraprestacion dineraria aunque se haga el contrato de comodato no tendra los efectos del comodato. 

A QUE SE LLAMA PERMUTA?

La permuta es un cambio o trueque de una cosa por otra. Es bilateral, se realiza de acuerdo consensuado, es onerosa y no formal. Si hay diferencia puede ser en dinero, y no debe superar el 50 %.

A QUE SE LLAMA LEASING?

El leasing es un alquiler con opción a compra. Se paga un canon mensual o semestral, éste canon tiene un componente financiero y otro de amortización. El dador nunca pierde el derecho de propiedad hasta el ejercicio de la opción de compra.

A QUE SE LLAMA FIDEICOMISO?
El fideicomiso, muy comun estos tiempos, es utlizado por las constructoras con los departamentos a estrenar. Es una figura jurídica cuya causa es la transmisión fiduciaria de un patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado por un fiduciario, que cumplirá con las condiciones de contratación establecidas que determinarán un destino a plazos para su ejecución. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso, en el cual el fiduciario es una persona física o jurídica, y beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso; es a la vez, en estos fideicomisos, el fiduciante.

Hay que tener mucho cuidado en el fideicomiso inmobiliario ya que no hay mucha regulacion legal al respecto y todo va depender de la seguridad juridica y economica de persona fisica o juridica que va ser el ente fiduciario.

  A QUE SE LLAMA USUFRUCTO?

El usufructo es un derecho real de usar y gozar una cosa cuya propiedad pertenece a otro con tal de que no se altere su sustancia (no se puede modificar su naturaleza). Se puede establecer a favor de varias personas y por partes separadas. Se puede hacer también bajo condiciones con cargos o sin ellos.. no se transmite “mortis causa”, ni puede ser a favor de personas jurídicas por más de 20 años.


CUALES SON LAS VENTAJAS O DESVENTAJAS DE CONSTITUIR MI INMUEBLE COMO BIEN DE FAMILIA?

El bien de familia es una proteccion para proteger la vivienda de algún embrago, pero el embargo no se rechaza sino que queda latente, y la propiedad no se puede ejecutar. El bien de familia produce efecto a partir de su inscripción. No podrá constituirse más de un bien de familia. Los trámites son gratuitos. Para los Inmuebles de capital Federal se realiza ante el registro de la Propiedad Inmueble. de Capital Federal.

Motivos por los cuales una inmobiliaria es una buena opción.

Enumeraremos alguno de sus beneficios:

 Para quien compra una propiedad, resulta muy importante  obtener el asesoramiento adecuado para poder tomar decisiones correctas. Obtendrá acceso a mejores precios y mayor oferta, esto se debe a que las tasaciones fueron realizadas por profesionales y se ajustan a realidades del mercado, porque no es un precio que surge del optimismo de dueños encariñados con sus propiedades.

El vendedor del inmueble obtendrá también un asesoramiento apropiado durante todo el proceso, resolviendo cuestiones fundamentales a la hora de vender, como lo es la seguridad durante las visitas a su propiedad,ya que no recibe a cualquier persona, sino a clientes previamente interesados y seleccionados por la inmobiliaria, ahorrando en tiempo y comodidad, puesto que no debe atender personalmente a todos los interesados, quedándoseen el sitio largas horas y esmerándose con visitantes que en realidad no están realmente interesados en concretarla operación.

Otros de los beneficios al recurrir a inmobiliaria son manejar de forma segura las garantías de convenios y contratos,  y otros aspectos legales, encontrar inquilinos adecuados al perfil requerido, etc. son manejar de forma segura las garantías deconvenios y contratos, resolver adecuadamente los requerimientos de sellados y otros aspectos legales, contar con servicios de administración de propiedades y control o pago de impuestos y servicios

Otros motivos a tener en cuenta y por los cuales debería recurrir a nuestra inmobiliaria Sanz y Ordoqui.

Obtiene asesoramiento apropiado.

Mejores precios debido a tasaciones reales a cargo de personal adecuado.

Obtiene y se asegura legalidad en la transacción.

Seguridad al no tratarse con una persona desconocida.

Se asegura la publicidad que sea necesaria a cargo de la inmobiliaria.

No realiza la negociación personalmente.

Se aseguran las garantías.

Seriedad y transparencia.

Fundada en 1983, desde entonces establecida en el mismo lugar.

Conocimiento del mercado.

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