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Actualidad Inmobiliaria

16 de Junio de 2010

Guía para el Inversor Extranjero. Aspectos para tener en cuenta para la inversión de Inmuebles.

Consignamos aquí una reseña de los principales aspectos comerciales, jurídicos e impositivos a tener en consideración con carácter previo a realizar la inversión inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y/o Provincia de Buenos Aires.

» Guía para el Inversor Extranjero
» Aspectos para tener en cuenta para la inversión de Inmuebles.

Consignamos aquí una reseña de los principales aspectos comerciales, jurídicos e impositivos a tener en consideración con carácter previo a realizar la inversión inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Esta reseña debe tomarse como meramente informativa por lo que la empresa no se hace responsable por cuanto siempre usted deberá recurrir a los profesionales competentes tanto en materia jurídica, contable e impositiva y notarial para lograr el asesoramiento completo y pertinente respecto de la operación particular que Usted realice.

•Naturaleza de la compra
•Inversión en Inmuebles
•Asesoramiento
•Escribanía
•CDI
•Búsqueda del Inmueble
•Reserva
•Boleto de Compraventa
•Alquileres
•Alquileres temporarios
•Tasa de Alumbrado, barrido y limpieza
•Impuesto al sello
•Tasación

» Naturaleza de la compra

La naturaleza de la compra deber ser considerada de manera preliminar ante cualquier tipo de adquisición en materia inmobiliaria. En referencia a ello la compra deberá decidirse por que la misma sea una inversión y sus chances de renta o reventa (según sea el caso), o que la misma sea par vivienda propia.

Cuando se trata de una propiedad con destino a Vivienda familiar del adquirente o de su grupo familiar habrá que considerar la localización y perfil del barrio, considerándose particularmente su preponderancia en que sea una zona netamente residencial, o mixta (residencial y comercial), con actividad gastronómica, de esparcimiento, ó universidades y vías de acceso y medios de transporte, entre otras variables.

Mayormente los barrios conocidos por el turista como ser Recoleta, Barrio Norte o Palermo, no hace que se focalice en propiedades cuyos valores son más altos y sus dimensiones de menor superficie, contrario a otras zonas que no son las que frecuenta el turista y que reúnen características muy atractivas en las cuales se puede adquirir mayor confort, mayores superficies con mejores desarrollos de proyecto a igual o similar precio que en las zonas mencionadas al comienzo.

 

» Inversión en Inmuebles

Cuando nos referimos a inversiones inmobiliarias, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires resulta muy atractivo por cuanto difiere a gran escala del valor que tienen las propiedades tanto en las principales ciudades cosmopolitas de Europa y los Estados Unidos.

Algunas alternativas de inversión son las propiedades con destino a alquileres: En la cual se adquiere el inmueble y se lo remodela y equipa para alquilarlo a otros turistas o a empleados de empresas que vienen expatriados desde sus países de origen entre otros destinos. Por lo general en estos casos se trata de alquileres temporarios.

El target de inquilinos de este tipo de propiedades busca entre otras cuestiones:

Superficies fácilmente manejables, con áreas de servicios en el edificio, ubicadas en zonas de fácil y rápido y seguro acceso cercanas al centro de la Ciudad y con proximidad a zonas con actividad nocturna y gastronomica.

Los alquileres a 24 meses que es plazo mínimo que prevee la legislación argentina para aquellos contratos que no sean temporarios por lo general se aplica a inmuebles más amplios y en los que el inquilino tendrá un arraigo de mediano al largo plazo. En estos casos la sugerencia casi siempre se enfoca a la búsqueda de la propiedad en un barrio céntrico. Aquì la ecuación será sencilla, habrá eventualmente una mayor renta pero el precio de adquisición de la propiedad también será mayor. Aunque un alquiler 24 meses es menos rentable que los temporarios porque el valor se fija de otra manera, también será de mejor y mas fácil administración por cuanto por el plazo de 24 meses siempre estará el mismo inquilino y el mantenimiento del propiedad la hará el mismo así como también será quien abone los impuestos, tasas, expensas de manera directa.

Para lograr una inversión exitosa, asegúrese de hacer un poco de investigación acerca de cuáles barrios o zonas se encuentran en crecimiento o en proceso de desarrollo, resultará sorprendente que zonas que eran hasta cinco años eran habitadas solamente por residentes en Buenos Aires, hoy son de gran auge turístico. Buenos Aires, ofrece las sorpresas que luego del anclaje de determinados proyectos de inversión encarados por los grandes developers argentinos la zona literalmente cambió totalmente y se abre un nuevo polo tanto habitacional como de vivienda.

No son pocos los ejemplos que hay de esta realidad, alcanzaría por recordar lo que hasta hace quince años era la zona de Puerto Madero, Cañitas , Abasto , Villa Crespo, Almagro, Palermo, Palermo Hollywood y Barracas para que den cabal demostración de estos fenómenos que se producen en esta Ciudad.

 

» Asesoramiento

Al momento de planear o realizar una transacción inmobiliaria en Argentina, es muy importante contar con asesores de su confianza. Requiera la recomendación de amigos, o personas que ya hayan realizado este tipo de operación o referencie tanto a la inmobiliaria como al profesional que lo asistirá.

Comisión inmobiliaria: Un agente inmobiliario en Buenos Aires cobra un 4 % de comisión en la venta ó compra de una propiedad.

 

» Escribanía

Es el profesional del derecho que asesora a las partes y se ocupa de revisar la totalidad de la documentación referente a los antecedentes de la propiedad, sus deudas, la situación registral tanto del vendedor como del inmueble que intervendrá en la realización de la escritura pública para el traspaso del inmueble. El honorario que percibe es entre un 1,5 a 2% del precio de la compra. Es importante solicitar la proforma de la factura de escrituración en la cual también se incluirán los gastos e impuestos a retener por el escribano. Los honorarios podrán ser mayores en el supuesto en que se le requieran adicionales (por ejemplo confección de instrumentación complementaria, actas, etc.).

 

» CDI

Es la inscripción personal del comprador extranjero ante AFIP que le permitirá adquirir el inmueble, mediante la cual quedará registrado para el pago de impuestos.

Certificado de Residencia.
Este documento prueba que usted está residiendo en Argentina, y es más que nada una formalidad para tener un domicilio para poner en su CDI que un certificado de domicilio actual, ya que permite colocar el domicilio hasta de un hotel. Para obtener este certificado, usted necesita ir a la estación de policía que corresponde a su domicilio y preguntar por el Certificado de Domicilio, pagar un monto aproximado de diez pesos argentinos y dar la dirección que quiere poner en su documento de identidad.

Al día siguiente, un oficial de policía vendrá a su residencia y le dará el Certificado, por lo cual deberá asegurarse de quedarse en su residencia hasta recibirlo, ya que de otra manera deberá empezar el proceso nuevamente desde el comienzo. Ellos no le entregarán el Certificado a ninguna otra persona, ya que ellos deben probar que usted es quien vive allí.

AFIP (en el día)
Ahora que usted tiene en su poder el Certificado de Domicilio, puede ir hasta la A.F.I.P. (Administración Federal de Ingresos Públicos - Federal Tax Administration) que corresponde al lugar que usted tiene en su Certificado de Domicilio. Allí tendrá que armarse de paciencia y esperar, pero recibirá su documento en el día. Deberá llevar dos copias de su pasaporte, y si su español no es muy bueno, puede pedir ayuda a un amigo para que lo asista al traducir algunas preguntas del formulario a completar.

Después diríjase al escritorio principal y pregunte por el formulario del documento de identidad. Le darán dos copias que tendrá que completar con la misma información.

Cuando termine de llenar los formularios, saque un número y espere a ser llamado. Al escuchar su nombre, entregue: las dos copias de su pasaporte, el pasaporte original y las dos copias del formulario del documento de identidad completas. Si todo está en orden, ellos llenarán su número de documento en uno de los formularios, lo sellarán, y le darán el formulario. Se guardarán otra copia, le devolverán su pasaporte y lo dejarán irse con su nuevo número de documento (CDI number).

 

» Búsqueda del Inmueble

La búsqueda de la propiedad la podrá realizar por diferentes medios: Internet, Diarios en sección de clasificados tales como La Nación o Clarín (que incluso ambos tienen su situal Web) o simplemente por la recorrida en los barrios en los cuales se pueden advertir los carteles de las inmobiliarias en los que se consigna la situación de venta y el teléfono del agente que está interviniendo.

 

» Reserva

• La reserva es el instrumento mediante el cual Usted una vez que eligió la propiedad realizará la "oferta" por ante el agente inmobiliario. Dejará en concepto de reserva un importe equivalente al 5% del precio de la operación y allí usted deberá consignar la totalidad de las cuestiones que resulten de su interés y relevantes para realizar la compra, tales como el monto y su modalidad de pago, escribano que intervendrá, cómo se pagarán los gastos, impuestos y honorarios, fecha en la que Usted quiera realizar la operación, etc. Aproveche esa instancia para dejar bien en claro cómo usted quiere llevar a cabo el negocio.

• La inmobiliaria pasará la oferta al propietario y si la misma es aceptada (vea que esté conformada: es decir firmada por el propietario) antes de seguir avanzando.

• Eventualmente, si el propietario no aceptó la oferta, la inmobiliaria le transmitirá las condiciones que el propietario no acepta y usted podrá optar por negociarlas o solicitar se le devuelva la reserva.

• Si las condiciones de la reserva que usted formuló son aceptadas por el propietario y usted no sigue adelante con la operación perderá la totalidad de las sumas que hubiera dejado a la inmobiliaria.

 

» Boleto de Compraventa

• Si ha habido acuerdo entre el propietario y Usted en cuanto a la reserva se suscribe el instrumento denominado Boleto de Compraventa, allí usted ya debe estar con carácter previo a la firma asesorado por abogado y/o escribano de su confianza.

• Usualmente, en esta instancia se abona un 30 por ciento del precio de venta, y si en el boleto se hace entrega de la posesión, este importe puede llegar hasta un ochenta y cinco por ciento del precio.

• Es en dicho momento que el agente inmobiliario también cobra la comisión pactada.

 

» Alquileres

• El contrato de alquiler estándar para la legislación argentina es por 24 meses para vivienda como plazo mínimo establecido por la ley, existen inclusive proyectos para extender ese plazo mínimo. Los destinatarios de este tipo de alquileres son los argentinos residentes en el país, o en muchas ocasiones los extranjeros expatriados por las empresas para desarrollar su trabajo en la argentina. Bajo esta modalidad los inquilinos tienen que permanecer un mínimo de seis meses en el inmueble alquilado, y luego si quieren rescindir sus contratos de manera anticipada pueden hacerlo, pagando una penalidad al propietario de un mes y medio del valor del alquiler si esto transcurre del mes 7 al 12 inclusive, y si es luego de ello, la penalidad es de un mes.

• Garantía
Se solicitan garantías de personas físicas propietarias de inmuebles, esto no implica de manera alguna que se consitutuya sobre la propiedad que ofrezcan en garantía ningún tipo de gravamen, sino que se trata de una garantía personal, en la cual el garante exhibiendo su propiedad demuestra que tiene bienes y solvencia para responder ante el incumplimiento de la persona que alquiló el inmueble. En algunas ocasiones son las mismas empresas que alquilan para sus ejecutivos los que garantizan. También existe la figura del seguro de caución de alquileres que es otra alternativa. La evaluación de la garantía y de los garantes se realiza en primera instancia solicitando certificados que informen la situación del inmueble y de quien va a ser garante.

• No necesita ser amoblado o renovado
Una de las ventajas de los alquileres 24 meses es que la inversión inicial de la propiedad no necesita ser tan grande como la de los alquileres temporarios, ya que el inquilino toma la propiedad por un período extenso donde usualmente realiza pequeñas renovaciones y mejoramientos de la propiedad. Los inquilinos también proveerán su propio mobiliario y utensilios de cocina, por ejemplo. Esto significa un gran costo en los comienzos de cualquier inversión destinada a alquileres temporarios. En este tipo de alquileres dentro de las obligaciones que se establecen para el inquilino, es el pago de las expensas ordinarias (que son las usuales y habituales) y el pago de los servicios de agua, luz, teléfono, y hasta a veces el impuesto inmobiliario .Es importante destacar que mas allá que el pago de estos conceptos están a cargo del inquilino, el dueño de la propiedad tiene que controlarlo porque sigue siendo responsable tanto frente al consorcio del edificio como de los demás organismos.

 

» Alquileres temporarios

• Los alquileres temporarios traerán después de la importante inversión inicial mejores ingresos mensuales que los de 24 meses. Las propiedades con fines temporarios necesitan más participación y compromiso que los 24 meses, pero esto puede dejarse en manos de un agente inmobiliario de confianza que le cobrará un porcentaje del dinero que usted saque de su propiedad.

• Contrato máximo de 6 meses
El máximo de duración para un alquiler temporario es de 6 meses, luego del cual, el contrato debe renovarse si el inquilino quiere quedarse. El alquiler se paga por anticipado, ya que los turistas que vienen al país comúnmente no tienen nadie que pueda actuar como el garante, poniendo la propiedad en riesgo de no obtener todos los pagos de los alquileres, si se suele dejar un depósito importante para atender cualquier cuestión.

• Contratos de sólo una semana de alquiler
Algunos alquilan su propiedad tan sólo por una semana, o hasta por días. Este dinero también se pagará por anticipado, y como la persona /s está /n quedándose por un tiempo menor, la renta es un poco más elevada que si el inquilino /s se hubiese quedado por un mes entero o seis meses.

• Debe estar amoblado
Es muy raro que alguien quiera una propiedad de alquiler temporario que no esté amoblada, por lo que resulta un deber ofrecerlo debidamente amoblado, especialmente para los alquileres temporarios de lujo. Como seguro de que nada se romperá, el inquilino deberá dejar un depósito al dueño de la propiedad o agente inmobiliario que será retenido hasta que abandone la propiedad. Si llega a haber daños, el dueño de la propiedad tiene el derecho de tomar el dinero del depósito para amortizar los daños.

• Proveer wifi, teléfono, cable, televisión, etc.
Como la propiedad se propone ser una clase de hogar temporario o una habitación más amplia que la de un hotel, necesita incluir Internet, cable y línea de teléfono para que el inquilino se pueda sentir confortable y el valor de la renta valga la pena.

• Ubicación
La ubicación de los alquileres temporarios es muy importante. Deberían estar localizados en barrios como Recoleta, Barrio Norte, Retiro o Palermo; cerca de áreas turísticas y de transporte. El edificio debería ser bastante moderno, y si la propiedad está en un piso elevado, deberá asegurarse de que tenga un ascensor para que el inquilino no tenga que subir las escaleras. Será muy atractivo para muchos que tenga una linda vista. Si la propiedad está en un piso alto, ayudará a que tenga menos ruido de la calle, algo que puede molestar mucho si la propiedad está cerca de avenidas.

• El dueño necesita pagar las cuentas y brindar al inquilino utensilios y toallas
Una de las principales diferencias entre los alquileres temporarios y los alquileres 24 meses es que en el caso de los primeros, el dueño es el responsable de pagar todas las cuentas y expensas de la propiedad. Esto es algo que necesita ser tomado en consideración cuando se calcula el ROI de un alquiler temporario y se deduce el total de la ganancia mensual que traerá la propiedad.

Una de la razones de porqué las personas deberían querer registrar un precio de venta más bajo es para poder pagar menos impuestos a los bienes, ya que estos se calculan parcialmente con el precio de la compra sentado en el título de la venta.

 

» Tasa de Alumbrado, barrido y limpieza

El inmueble paga una tasa de ABL que es una tasa de tipo municipal (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires). Es de pago bimestral y su valor se fija en base al valor de tasación que tenga el inmueble para el gobierno. Por lo general ronda en un 1% del valor de la propiedad. Se puede pagar anualmente por adelantado.

 

» Impuesto al sello

Otro gasto para tener en cuenta es el impuesto de sellos. Según un informe del Colegio de Escribanos de la Capital, el inciso 1° del artículo 355 del Código Fiscal de la ciudad de Buenos Aires dispone para este año que en los casos de vivienda única, la exención del impuesto de sellos corresponderá cuando la valuación fiscal o el valor de la operación -el que resulte mayor- no superen los 360.000 pesos, debiendo tributarse dicho impuesto (2.5%) sólo sobre el excedente de dicho valor, debiendo pagarlo ambos involucrados por partes iguales, es decir, 1.25% cada uno.

NOTA: Tener en cuenta que para tener el beneficio de la exención de éste impuesto el comprador no debe tener ningún tipo de propiedades a su nombre en Capital Federal, y debe declarar bajo juramento que lo que compra es su única vivienda destinada a vivienda familiar de uso permanente.-

 

» Tasación

Es el valor que a su propiedad le van a asignar los diferentes agentes inmobiliarios, como hay parámetros de tipo objetivo y subjetivos de quien las tasa, las diferencias si están bien realizadas podrán rondar de un diez a un quince por ciento una de la otra. Puede consultar con Sanz y Ordoqui en Mar del Plata.  Si las diferencias son mayores entonces deberá solicitar alguna más o descartar a alguna de las inmobiliarias que hubieran tasado de diferente manera.

 

IMPORTANTE: Esta guía ha sido confeccionada en base a nuestra experiencia en el mercado, y entendiendo que son algunas cuestiones que usted debe conocer para empezar a buscar asesoramiento. Como se expresó desde el comienzo, Usted debe conseguir el asesoramiento pertinente porque cada inmueble, cada comprador y cada operación tienen su propia particularidad.

 

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