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Actualidad Inmobiliaria

05 de Julio de 2011

La AFIP amplió el control sobre los alquileres y la compraventa de inmuebles

El fisco nacional incorporó a nuevos sujetos obligados y precisó los montos que ofician de límite a la hora de determinar cuáles son las transacciones que se deben informar. Acceda al texto reformulado de la reglamentación y conozca los cambios


Por Hernán GilardoiProfesional.com
La AFIP amplió el control sobre los alquileres y la compraventa de inmuebles

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió ampliar y reforzar el control que recae sobre los alquileres y la compraventa de inmuebles.

La decisión, que fue adelantada a través de un comunicado de prensa del organismo a cargo de Ricardo Echegaray, se confirmó mediante la resolución general 3139, publicada el viernes pasado en el Boletín Oficial. Para acceder al texto completo de la norma haga clic aquí.

Como primer cambio, se destaca la prórroga otorgada a fin de cumplir con el reformulado régimen. Desde la AFIP precisaron que los sujetos obligados "tendrán hasta fin de mes para informar los contratos de locación y de compraventa -celebrados con anterioridad al 1° de junio pasado- sólo si involucran a bienes inmuebles rurales".

Asimismo, el organismo de recaudación estableció que el 1° de enero próximo será "la nueva fecha de vigencia para el régimen sobre contratos de locación y/o cesión, excepto los que involucren inmuebles rurales".

Cuáles son los cambios
Desde Errepar detallaron las principales modificaciones que incorporó el fisco nacional a través de la flamante resolución general 3139.

En primer término, se incorporan como sujetos obligados a inscribirse al régimen a:

El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.

Complementariamente, la nueva norma excluye a:

Las locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamiento.
Las operaciones situadas en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y los beneficiarios de los régimen de información allí establecidos.
Las operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.

En igual sentido, la resolución brinda precisiones respecto del monto total a informar cuando las locaciones, cesiones o contratos en los cuales la contraprestación sea pactada bajo la modalidad "en especie" o "en efectivo con precio a determinar".

Respecto a los castigos, la flamante reglamentación establece que "en los casos de las sociedades de hecho, cuando no cumplieran con la obligación de empadronarse e informar las transacciones, dichas obligaciones deberán ser cumplidas por cada uno de sus integrantes".

Alberto Romero, consultor tributario, precisó a iProfesional.com que "la reformulada obligación apunta a potenciar el cruce de datos con las declaraciones en el Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales".

"Puntualmente, se constatará que los nuevos propietarios hayan informado el inmueble en la declaración anual de Bienes Personales", explicó Romero.

"De igual manera, el fisco nacional constatará que las utilidades obtenidas en concepto de alquiler hayan sido declaradas en las respectivas presentaciones de Ganancias", aseguró el experto.

En relación a los cambios puntuales que incorpora la resolución general 3139, Romero puntualizó que "el ajuste apunta a ampliar el universo de sujetos alcanzados. De esta manera, el organismo de recaudación cuenta con un mayor caudal de datos para orientar las futuras inspecciones".

"Más precisamente, la nueva norma incorpora a los cedentes de nuda propiedad con reserva de usufructo y a los cónyuges que sean responsables de declarar las ganancias provenientes del cobro de alquileres", especificó Romero.

Como un punto no menor, advirtió que "una vez más la AFIP profundiza el pedido de datos a profesionales, lo que genera un significativo aumento en los costos administrativos, siendo que podría tomar los datos directamente de los Registros de la Propiedad", agregó el experto.

En igual sentido, desde Fundecos, Nicolás Yasi, agregó que "las medidas adoptadas conllevan a un mayor control fiscal sobre las operaciones de locación de propiedades, añadiendo, además, a los intermediarios que realicen estas operaciones por cuenta de terceros y por su intermediación generen rentas, tanto sean por locación o por compraventa de inmuebles".

"La norma dictada dejó de lado a las locaciones temporales o parciales con lo que el universo a controlar se basa únicamente en operaciones de alquiler de tiempo permanente", destacó Yasi.

En tanto, desde el Departamento de Impuestos de Crowe Horwath Argentina, remarcaron que "la AFIP busca aumentar el caudal de información obtenida de manera online, para así acelerar su procesamiento y aumentar la capacidad de fiscalización del organismo".

Cómo quedó el régimen
En este escenario, es importante destacar cómo quedaron los aspectos fundamentales del reformulado Régimen de Información del Registro de Operaciones Inmobiliarias.

Puntualmente, obliga a las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, excepto cuando se trate de:

Los Estados Nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Las asociaciones, fundaciones y entidades civiles.

Tampoco corresponde cumplir con la obligación, cuando el o los inmuebles:

Sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial.
Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares; o a ferias o exposiciones.
Se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido.
Sean objeto de locaciones y prestaciones efectuadas por servicios de hotelería y playas de estacionamient
Sean objeto de operaciones efectuadas por complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.

Por ende, la resolución delimita el alcance a:

Quienes actúen como intermediarios en la compraventa y locación de inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
Las locaciones, siempre que las rentas brutas devengadas por el total de las operaciones sumen un monto igual o superior a $8.000 mensuales.
Arrendamientos rurales, cuando los mismos involucren una superficie igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios que generen más de tres operaciones de compraventa de inmuebles durante el año fiscal o que el monto involucrado en su conjunto supere los 300.000 pesos.
La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles.
El cedente en el caso de cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo.
El cónyuge al que corresponda atribuir las rentas provenientes de la locación, arrendamiento, cesión o similares.

Cuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio, entendiéndose por tal el que para cada caso se indica a continuación:

Bienes con cotización conocida: el valor de cotización en la bolsa o mercado respectivo.
Demás bienes y prestaciones sin cotización conocida: el precio que se obtendría por la venta o prestación respectiva, en condiciones normales de mercado.

Respecto al plazo, la norma establece que "los operadores deberán solicitar la inscripción en el renovado registro dentro de los 10 días hábiles administrativos y en forma individual, por cada operación de compraventa, alquiler y subalquiler como así también los arrendamientos y subarrendamientos".

La obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes siguiente de realizada la transacción.

"Cuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina", agrega la reglamentación.

Los responsables obligados tendrán que informar los detalles de las transacciones mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio web de la AFIP.

También se mantiene una carga fiscal extra. De acuerdo a la reglamentación, los operadores deberán soportar retenciones en el Impuesto a las Ganancias a la mayor alícuota cuando:

El responsable no haya cumplido las obligaciones del reformulado régimen.
Los datos de la constancia entregada por el locador presente inconsistencias.

De esta manera, la AFIP apunta a reforzar el control fiscal que recae sobre alquileres y venta de inmuebles.

 

 

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