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Actualidad Inmobiliaria

19 de Septiembre de 2011

Compro dólares, me endeudo en pesos.

La compra de dólares no se detiene. La venta de electrodomésticos y autos sigue en aumento. Las propiedades muy caras. Los alquileres podrían bajar. Acecha el impuesto al inmueble vacio.

¿Las compras de dólares no se detienen?

Efectivamente, no se detiene la búsqueda de dólares como moneda de resguardo de valor. Sin embargo, los créditos en pesos son muy buscados en la plaza. Es como un nuevo deporte nacional, comprar dólares y endeudarse en pesos.

¿Conviene?

Vamos por parte. La inflación de este año se ubicaría entre el 20% y 22% anual. Salvo que en el último trimestre del año nos arrastre una recesión importante. El dólar se está devaluando a un ritmo del 10% anual. Un automóvil, por ejemplo, aumenta a un ritmo del 20% anual. Un departamento aumenta a un ritmo del 20% anual. Una moto aumenta a un ritmo de un 30% anual. Los artículos electrodomésticos se dividen, entre los que tienen tecnología y destruyen precio, y los que aumentan al ritmo de la inflación por carecer de tecnología. En todos los casos, comprar cosas, deber en pesos y tener un resguardo en dólares es la lógica perfecta.

Pero... el dólar aumenta menos que la inflación!

Es cierto, aumenta menos que la inflación, pero el dólar te cubre ante eventualidades.

¿Por ejemplo?

Si en el año 2012 la cosecha de soja es de 55 millones de toneladas y el precio es de 550 dólares la tonelada, el precio del dólar aumentará menos que la inflación, porque el ingreso de divisas del exterior será muy alto y la oferta superará la demanda de dólares. En cambio si la cosecha 2012 de soja es de 40 millones de toneladas y el precio es de 450 dólares la tonelada, quédate bien tranquilo que el precio del dólar superará la inflación anual.

¿Entonces?

Si tenemos buena cosecha, pagaras los créditos porque habrá una gran actividad económica. Si tenemos una mala cosecha, podrás pagar el crédito holgadamente con los dólares que tenes ahorrados. En síntesis, no pierdes nunca.

Lo que se dice un escenario win-win (ganar -ganar)

Efectivamente. Las dudas se dan en esta transición.

¿Por qué?

Las masivas compras de dólares que realiza el público (que en septiembre llegan a 900 millones de dólares) han retirado efectivo del mercado. Si bien estacionalmente el banco central inyecta pesos, en algún momento los pesos que se fueron se sentirán en el consumo. Vemos que hay facturaciones que están en problemas. Por ejemplo, el sector textil comenzó a notar cierta desaceleración. En los restaurant hay menos gente, el doble turno se extraña. Los costos están quitando rentabilidad en todas las compañías, la lucha por recuperar la rentabilidad perdida no se detiene, pero por ahora no se consigue.

Sin embargo las ventas de autos no se detienen.

Es cierto, en algún momento yo mismo creí que el boom se detendría, pero vemos como a fuerza de endeudamiento el público sigue comprando vehículos. En general son coches chicos y medianos. La alta gama, sigue vendiendo pero es un mercado muy particular. Se vende, pero no todos con la misma intensidad. Mucho tiene que ver la marca, el valor de reventa del vehículo, la financiación, y otros ítems muy particulares.

¿Las propiedades?

Las inmobiliarias dicen que venden muy bien. Me parece bárbaro que sean optimistas, pero no es lo que se ve en la plaza. Un departamento entre bulevares en Rosario cuesta 1.800 dólares el metro cuadrado. No es barato, pero su precio es el correcto, ya que los costos en la construcción han crecido notablemente. Frente al rio los precios van desde los 2.000 dólares el metro cuadrado en adelante. Ambos departamentos son realidades distintas. Frente al río los metros a construir son limitados, entre bulevares todavía la cantidad por construir es muy elevada. Son dos mercados bien distintos.

¿Los mono ambientes?

Son el invento de una regulación municipal inapropiada. Tanto se exigió con una baja de altura, con la cantidad de metros a construir frente a las cocheras por ofertar, que se terminan realizando pañuelitos en lugar de verdaderos departamentos. Los mono ambientes se venden como resguardo de valor, y en muchos casos no superan los 55.000 o 60.000 dólares. Estos pañuelitos, devenidos en vivienda, hoy son (al decir de los inmobiliarios y constructores) los que protegen al inversor mucho mejor que un plazo fijo.

Está claro que lo protegen, pero están vacios.

No sabemos si son estos departamentos u otros. Pero está claro que esta economía no crea dueños. Por lo tanto los que compran departamentos son inversores, que luego les cuesta alquilarlos y en el último censo aparecen muchos departamentos vacios.

Ahora le quieren poner un impuesto.

Es la historia de siempre. La tributación ex post, primero te invitan a ingresar a la jaula y después te casan. El concejo deliberante de Rosario tiene un proyecto para gravar los departamentos vacios. Es porque hay ciudadanos que no tienen vivienda. Si esto sucede, el concejo debería trabajar para conseguir los recursos para hacer vivienda, sin castigar al que invirtió en una propiedad. Si esto se concreta, muchos abandonaran la inversión en propiedades.

Sería un gran perjuicio para Rosario.

Rosario es la capital del cemento. En los últimos años se construyó como nunca. Cuando miras un edificio de afuera, solo vez cemento, pero si lo imaginas un poquito, de el viven muchas familias, ya sean empleados de la construcción, como el conjunto de proveedores que multiplican la creación de puestos de trabajo. Un departamento nuevo implica, cocinas, calefones, mesadas, cañerías, grifería, televisores, inodoros, puertas, vidrios, muebles, entre muchísimos ítems que se necesitan para construir un departamento.

Se para la construcción y tenemos una tragedia.

No sé si una tragedia, pero si un problema muy complejo.

Por las dudas me ofrezco a ocupar un departamento con vista al río, al menos el titular no pagará gastos centrales, impuestos más le tributo a departamento vacio.

Todavía el impuesto no salió, pero si se efectiviza, no te extrañe que los alquileres de los grandes departamentos caigan de precio.

¿Conclusión?

Comprar unos dólares, y comprar bienes con crédito, parece la mejor opción.

¿Los alquileres podrían bajar?

Al menos, parecería que no van a subir en este escenario, máxime con el deterioro del poder adquisitivo del salario.

Esta noche Rosario Central juega contra Guillermo Brown, otro gran patriota.

Sí, con otro patriota, si ganamos nos ponemos punteros. Pero vos me tendrías que felicitar.

¿Porque?

Newels Old Boys es el equipo que más empates tiene en el torneo. Finalmente se cumple mi presagio, son Deportivo Empate.

La boca se te haga a un lado.

Así fue el comienzo del Rosario Central y el de River. El empate servía cuando el que ganaba se llevaba 2 puntos. Hoy un empate es similar a una derrota. Sigan con el TORRENTE de alegría.

Vos seguí en la B sin aliento.

Cuando vengas golpea, no vaya a ser cosa que cuando desciendan, nosotros subamos.

 

 

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