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Actualidad Inmobiliaria

02 de Mayo de 2012

Situación del Mercado Inmobiliario – Abril 2012

La situación del mercado ha cambiado: la imposibilidad de acceder libremente a la compra de dólares y la incertidumbre reinante en la economía ha reducido la cantidad de operaciones de venta de inmuebles nuevos y usados. La inflación crece y el dólar esta planchado lo que significa una fuerte presión sobre los precios, al alza, pero ahora el mercado esta poniendo un límite y no solo que muchos precios no suben sino que bajan.


La pretendida pesificación del mercado no se dará, si bien hay emprendimiento que se venden en pesos, estos están tomados con un dólar de referencia de $ 5. La vedette del fideicomiso al costo es un arma de doble filo, por un lado le ha servido a los desarrolladores a evitar el riesgo de obtener rentabilidad con el proyecto: ganan sobre el terreno que venden al fideicomiso al doble de su valor y cobran no menos del 25% por la gestión del proyecto, este es el filo favorable para el desarrollador. El filo desfavorable para el beneficiario es que este se hace cargo de la inflación de costos y de todo otro riesgo que pueda existir en el proyecto.
La situación confusa de la macroeconomía lleva confusión a todos los mercados, es difícil hacer vaticinios, pero ya no será lo que era.
Les dejo un artículo publicado por el diario digital El Economista donde analizan esta situación.
Menos operaciones y precios a la baja.
En línea con lo esperado por los principales especialistas del mercado local, los inmuebles argentinos sufrieron un duro traspié en febrero, con una importante caída en la cantidad de operaciones, un impactante descenso en el precio de las propiedades y, lo que es peor, un duro descenso en el inicio de obra nueva. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en febrero se firmaron apenas 3.063 escrituras, 18% menos que las realizadas en febrero del año pasado, por lo que en el bimestre se realizaron 6.383 actos inmobiliarios, 16% menos que en el primer bimestre de 2011.
Varios operadores del sector atribuyeron la falta de operaciones al bloqueo cambiario que está realizando el Gobierno. “Los que venden aceptan cerrar los negocios únicamente si el comprador aparece con dólares billete, y como hay muchas dificultades para obtenerlos, buena parte de las tentativas de operación se quedan sin hacer”.
Se trata de la tercera baja mensual consecutiva en las ventas y la más pronunciada desde que, el 31 de octubre, entraron en vigor las disposiciones de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y del Banco Central que restringen las operaciones en el mercado cambiario. Para tener una idea sobre el volumen operativo frustrante que se anotó en febrero, puede afirmarse que antes de la crisis de 2008 en el primer bimestre se escrituraban en la ciudad de Buenos Aires más de 9.000 inmueble, mientras que en este momento no se llega a 6.400 operaciones.
Por supuesto, este bajón en la cantidad de negocios determinó que las cotizaciones entraran en una barranca. Según el informe de los propios escribanos capitalinos, un inmueble promedio de tres ambientes, bien ubicado y en buenas condiciones, alcanzó en enero último en la ciudad de Buenos Aires un pico máximo histórico promedio de 115.000 dólares, mientras que el valor medio anotado en febrero fue de apenas 100.000 dólares. El nuevo precio determinó que la cotización inmobiliaria de la Ciudad cayera nada menos que 15% entre enero y febrero, ubicando a las propiedades porteñas en el menor precio desde julio del año pasado y 6,5% por debajo del valor registrado en febrero de 2011, por lo que la cotización promedio de la ciudad está regresando a los valores que reinaron en 2010.
El mercado bonaerense
Por el momento la cantidad de operaciones registradas en la provincia de Buenos Aires no cayó tanto como lo ocurrido en la Capital Federal y, en consecuencia, la cotización de las operaciones sufrió, pero en menor medida que lo impactado en los inmuebles porteños. Según el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, en febrero se realizaron en territorio provincial 5.960 escrituras, 7% menos que las celebradas en febrero del año pasado. De ese modo, en el primer bimestre se establecieron 10.797 actos, 2,5% más que en enero- febrero del año pasado. En el mismo sentido debe indicarse que antes de la crisis de 2008, la provincia de Buenos Aires registraba usualmente unas 20.000 operaciones en los dos primeros meses de cada año, y ahora apenas superan los 10.000 casos.
En cuanto a precios, el valor promedio de un inmueble de tres ambientes, bien ubicado y en buenas condiciones, fue en febrero en la provincia de Buenos Aires de 58.600 dólares, 9% menos que el pico máximo anotado en enero de este año y 3,5% por debajo del valor registrado en febrero del año pasado. Debe indicarse, además, que mes a mes se va observando un lento acercamiento entre los valores inmobiliarios del territorio bonaerense respecto de las propiedades ubicadas en Capital Federal. Hasta hace dos años los departamentos porteños valían 140% más que los provinciales y ahora esa diferencia se achicó hasta un 70% todavía en favor de las propiedades capitalinas. A la hora de encontrar las razones de esta baja, los operadores son contundentes: “Hay mucha gente que no puede comprar los dólares y tira hacia abajo las operaciones. Ya nos pasó en muchos casos que los interesados se debieron retirar de la operación ante la imposibilidad de adquirir los billetes”, sostuvo Carlos Sotelo, titular de Sotelo Propiedades.
Los escribanos porteños destacaron que el precio promedio de las propiedades en febrero último se ubicó en uno de los niveles más bajos de los últimos meses. Y en el relevamiento también se dio cuenta que los controles para la compra de dólares tienen un impacto mayor en las propiedades más caras. Hace un año, las propiedades de mayor valor representaban el 11,5% de las ventas y en febrero de este año su participación cayó al 7,2%. Este movimiento es inverso al que se dio en las últimas temporadas, con los barrios caros subiendo fuerte primero, anticipándose a las zonas más económicas. Ahora las zonas acomodadas descienden, y de no mediar sorpresas, en algunos meses ocurrirá lo mismo con los barrios más baratos. De ahí que el notario Carlos Agustín Sáenz, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, destacó que “el mercado inmobiliario mantiene el nivel esperado, con expectativas estables para el año 2012 en armonía con el conjunto de la economía”.
Con todo, los operadores consideran que la baja que se dio hasta ahora “no es un desastre ni mucho menos, ya que venimos de 10 años de gran expansión, en los que los precios en dólares de los inmuebles se triplicaron, pero quien compró propiedades hace un año y esperaba mantener el valor de su capital en dólares, con una renta incluida, debe enfrentarse a un achicamiento, con caída de capital y rentabilidad muy reducida, por suba de costos en un mercado mucho más enrarecido”.
Los pronósticos
¿Qué puede venir a partir de ahora? Muchos especialistas estiman que el Gobierno seguirá manteniendo, a rajatabla, la tablita cambiaria (cepo incluido), por lo que el mercado seguirá en una tensa puja entre inflación en pesos, dólar rodando más lentamente y un flujo de inversiones que se irá achicando lánguidamente.
“En los primeros días de marzo se notó una pequeña recuperación”, planteó Roberto Tizado, de Tizado Propiedades, pero se teme que el impacto de YPF y el estiramiento de la brecha entre el dólar oficial y el dólar paralelo acentuarán las complicaciones. En general se piensa que la suba de costos continuará, con más impuestos, suba de expensas e inquilinos renuentes por menores oportunidades laborales y por complicaciones en el poder adquisitivo debido al deterioro inflacionario. No hay que olvidar que el precio más deprimido que anotaron las propiedades porteñas en febrero aún está 33% arriba del promedio de 2007-2009: Los departamentos tienen espacio para seguir bajando, vender demandará mucho más tiempo, por lo que se verá –como en otros tiempos– repetidos carteles con la leyenda “Se Vende” colgando de las ventanas en los edificios de la ciudad de Buenos Aires. Algunos operadores destacan que, a diferencia de lo que ocurre en mercados mundiales más sofisticados, el peligro de una baja generalizada es menor debido a que la mayoría de las operaciones se realiza en efectivo, prácticamente sin la participación del crédito inmobiliario.
Según un relevamiento de Reporte Económico, en lo que va del 2012 se negociaron créditos por 201 millones de dólares, 5,5% más que en igual lapso de 2011. Pero el informe advierte que “es factible que en los próximos meses se observe una retracción de la oferta de préstamos hipotecarios producto de alguna suba de la tasa de interés, plazos más cortos a tasa fija y una relación neutra entre la tasa de variación del salario en dólares y el crecimiento de los precios esperados en el mercado inmobiliario”. Por su parte, Daniel Salaya, de la inmobiliaria Salaya Romera, señaló que no ve espacio para una baja de cotizaciones demasiado contundente, ya que las propiedades de “Buenos Aires son más baratas que San Pablo, Río de Janeiro, Santiago de Chile y México DF, y están a un tercio de propiedades similares de Nueva York, Paris y Londres”.
Sin embargo, el cúmulo de trabas que están aplicando para que el mercado argentino no se quede sin dólares, está afectando al mercado inmobiliario de una manera que el Gobierno no esperaba. Muchos emprendedores, entre ellos Eduardo Costantini, han decidido llevarse sus petates a otra parte. Dejaron de construir en la Argentina, y están realizando obras en Brasil o Estados Unidos. Este movimiento, por supuesto, está empezando a castigar el empleo en el sector de la construcción, por lo que esta actividad puede llegar a convertirse en otro problema para el kirchnerismo en los próximos meses.
Esa desaceleración en la obra nueva se comprueba en un dato incontrastable: cae casi a la mitad la cantidad de pedidos de permiso para iniciar obras nuevas en la Capital Federal. Las superficies registradas para levantar edificios cayeron un 45% en el primer bimestre del año respecto del mismo periodo del 2011. Este indicador, que anticipa el nivel de obras que van a comenzar en un futuro mediato, es un sensor de las expectativas del mercado, “aunque para marcar una tendencia es prudente esperar a tener los datos del primer trimestre”, aconseja José Rozados, de la firma Reporte Inmobiliario.
En este punto, con el kirchnerismo en el poder desde hace diez años, y con el macrismo mandando en la Ciudad desde hace siete, aparece un dato contundente: la CABA tiene cada vez menos propietarios y cada vez más inquilinos, lo cual refleja que la tan mentada distribución del ingreso no existe. En 2001 el 72% de los que vivían en la ciudad de Buenos Aires era propietario, mientras que ahora esa cantidad bajó a apenas el 65%. Según datos del INDEC, sobre el total de inmuebles la cantidad de inquilinos pasó en la Capital del 23 al 31% de las propiedades ocupadas en los últimos diez años, en la provincia de Buenos Aires subió del 10 al 15% y en Córdoba se extendió del 17 al 22%.

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