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Actualidad Inmobiliaria

11 de Mayo de 2012

El mercado inmobiliario se "tiñe" de blue: sube el dólar paralelo y cae renta por alquiler, síntomas del temor en la sociedad

Hay termómetros caseros que sirven para conocer el humor social. La cotización del billete verde en el circuito informal es uno de ellos. También, lo que sucede con el "bono ladrillo" y la predisposición a aceptar una paga bajísima por la locación de una vivienda. Cómo se cierra un círculo complejo

09/05/2012 Por Fernando Gutierrez (Producción: Mariano Jaimovich)

Por estos días abundan los "termómetros" para medir el humor de los argentinos.
Los hay de todo tipo y color: están aquellos que buscan conocer la "temperatura política" -y entonces se centran en saber si la imagen de la Presidenta cae o se sostiene- y también los que se orientan en indagar sobre lo frío o caliente que están los bolsillos de los argentinos en cuanto a su predisposición para mantener en alto el consumo.
Quienes quieren hacer énfasis en el ánimo positivo destacarán el 75% de apoyo popular a la estatización de YPF.
En cambio, aquellos que busquen síntomas negativos, pondrán la lupa en que se produjo la quinta caída consecutiva en el humor del consumidor, señal de un mayor temor que siente buena parte de la sociedad.
Pero hay otros indicadores -quizá más caseros y que requieren de menores tecnicismos- que resultan contundentes y reveladores sobre el estado de ánimo colectivo.
Una de ellos es el dólar: cuando hay expectativa de que la situación económica "no puede seguir" tal como está planteada, aumenta la demanda de billetes. O, como ocurre ahora, si no se pueden comprar libremente se recurre al mercado paralelo con la consecuente suba del precio.
Otro termómetro de los caseros es el atractivo que ofrece el "ladrillo": ante el temor que les genera el futuro, y ante la falta de alternativas de inversión, los argentinos perciben que lo más seguro es volcar su dinero en un departamento que les garantice, al menos, una renta por alquiler.
Y cuanto mayor es la incertidumbre, más se prioriza esa condición de refugio y no tanto el ingreso que obtienen, que pasa a un cómodo segundo plano.
Más aun. Tienen una mayor predisposición a conformarse con una rentabilidad demasiado baja, como se observa hoy en día.
Tanto es así que los economistas, tal como viene dando cuenta iProfesional.com, comparan el alquiler con una suerte de "bono ladrillo", en referencia a un activo que garantiza seguridad pero no un alto rendimiento, del mismo modo que los títulos del tesoro estadounidense.
Nuevo "termómetro"
En este sentido, en los últimos meses los analistas hacen referencia a un nuevo indicador que combina los dos anteriores.
Es decir, tiene en cuenta la renta que ofrece dicho "bono" en comparación con la brecha cambiaria (oficial y paralelo).
Señalan que cuánto más grande sea esta última los argentinos están dispuestos a aceptar una menor paga por la propiedad que alquilan.
En la práctica, esto queda plenamente demostrado: la brecha tiende a crecer -producto de las restricciones a la compra de dólares- en tanto que la renta de una propiedad -que ya se encontraba en niveles muy bajos- siguen cayendo aceleradamente.
Para explicarlo, los analistas apelan a un ejemplo:
Un departamento tiene un valor de mercado de u$s100.000.
Esa propiedad -según datos aportados por especialistas del sector- hoy deja una renta "neta" promedio (luego de gastos e impuestos) del 3%.
En pesos, representa una ganancia de unos $13.200.
Ahora bien, como los inversores toman como parámetro la evolución del valor del dólar paralelo, observan que esa renta cae al 2,6% ($13.200 convertidos a razón de $5,00).
Este razonamiento se da porque si bien la ganancia que obtienen es en moneda local a la hora de medir su patrimonio la referencia sigue siendo la divisa estadounidense.
Y, al haber un mercado desdoblado y con restricciones, la cotización que miran es la del circuito informal.
Así las cosas, cuanto mayor sea la brecha cambiaria, menor es el rendimiento que ellos sienten que obtienen.
Un informe del Estudio Bein hace referencia al tema. Y sostiene que al profundizarse el distanciamiento entre el valor oficial y el paralelo "se da una reducción de la renta en dólares".
¿Esta caída ha implicado, en la práctica, un desincentivo para los inversores a volcar sus propiedades al mercado locativo? La respuesta es un rotundo no. Por el contrario, lo hacen más que nunca.
Valor refugio mata rentabilidad
Juan José Cruces, docente de la Universidad Di Tella, hace referencia a la ganancia que ofrece hoy un alquiler y la compara incluso con la de los activos considerados como los más seguros del mundo, como son los bonos del tesoro estadounidense.
Justifica que esta percepción de un mayor "riesgo político" ha dado lugar a que los argentinos se hayan resignado a aceptar un 3% (neto) por la locación de una vivienda cuando, años atrás, esa cifra trepaba a valores cercanos al 10%.
"Es sugerente el hecho de que en este país se espere la misma tasa que paga el mejor deudor del planeta, cuando la gente podría comprar otros activos que le otorgan mucho más", afirma Cruces.
Para este experto, sólo existe una conclusión posible: "El propietario sabe que no le van a sacar esos ahorros volcados a una unidad. En definitiva, el contrato inmobiliario ha sido respetado, en un país en el cual existe pavura a la confiscación".
Y resalta el hecho de que en momentos particularmente complicados -como fuera la crisis mundial de 2007 y 2008- se han producido caídas de la renta por locación, casi imitando lo que ocurría en el mercado internacional con los activos considerados libres de riesgo.
"Es cierto que lo que brinda hoy un alquiler es muy bajo. Pero también es verdad que hay que pensar que si se lo compara con lo que se obtendría colocando dólares en el exterior, que es casi cero, sigue siendo una alternativa razonable", afirma el consultor Damián Tabakman.
Tras la brecha cambiaria, la parálisis
En un contexto poco confiable, si de una cosa están seguros los analistas es que la incertidumbre va a permanecer, con riesgo de que se profundice.
Por eso creen que, tras la catarata de medidas tomadas (control de cambios, cierre de importaciones, reforma del Banco Central y estatización de YPF, entre otras) la distancia entre el tipo de cambio oficial y paralelo irá en aumento.
Este punto resulta ser una preocupación central de los analistas que, a la luz de la experiencia histórica, afirman que la brecha cambiaria contribuirá a un mayor enfriamiento de la economía.
"Cuando hay argentinos dispuestos a pagar un sobreprecio de más del 20% para sacar dólares del país, es claro que se hace muy difícil convencer a alguien a que se arriesgue a traer su capital para invertir", es el crudo diagnóstico del asesor financiero Sebastián Estévez.
En la misma línea, Domingo Speranza, experto del rubro inmobiliario, observa que "el inversor sofisticado hoy está más reticente, porque sabe que hay atraso cambiario y especula con la posibilidad de una devaluación a mediano plazo".
Para este experto, esta situación lleva a una parálisis del mercado, "porque la gente que tiene dólares prefiere esperar".
Por lo pronto, en la industria de la construcción ya se está notando el cambio de clima. Según Tabakman, hay una fuerte caída, del 40%, en los permisos de edificación.
Y la previsión para el año, según Germán Gómez Picasso, de la consultora Reporte Inmobiliario, es que en 2012 la cantidad de operaciones de compraventa caerá un 20% respecto a 2011.
"El mercado se mueve más por los que compran como inversión. Pero si hay una brecha cambiaria en aumento van a pensar mucho antes de volcar sus dólares a un inmueble, porque surgen otros negocios financieros atractivos", dice Gómez Picasso.
En este momento se está produciendo un fuerte debate en el mercado inmobiliario respecto de qué podrá ocurrir en los próximos meses.
Uno de los principales problemas que observan, tanto directivos de inmobiliarias como desarrolladores, es que difícilmente se pesifique la compraventa de viviendas, ya sean usadas o a estrenar.
Históricamente, el "lubricante" del sector han sido las operaciones en dólares. Por eso, y ante las restricciones cambiarias, prevén que se registre un fuerte freno en el total de operaciones.
"Quienes quieren vender pretenden dólares. Y aquellos que quieren comprar no los tienen, o prefieren guardarlos", opina Salvador Di Stefano, consultor financiero.
Su visión no es optimista sobre una resolución rápida a este problema: "Mientras no se achique la brecha entre el dólar oficial y el paralelo, va a seguir todo trabado".
Más refugio que nunca
Pero el tema que seguramente despierta más polémica, como siempre, es el del precio. Y aquí hay dos posturas.
Por un lado, están quienes creen que la contracara de la menor renta inmobiliaria es una presión a la baja en las cotizaciones del metro cuadrado.
Este argumento es apoyado por la innegable situación de enfriamiento que vive la economía y, particularmente, el mercado de la construcción. Pero lo cierto es que esta postura es minoritaria entre los expertos.
Más bien, lo que se espera es que, precisamente por su condición de refugio de valor, los precios de los departamentos se mostrarán inelásticos a la baja.
"La experiencia indica que los valores resisten. Los propietarios prefieren sacar sus unidades de la venta antes que resignarse a una pérdida de capital", observa Cruces.
Y el pasado reciente parece darle la razón: durante la recesión de 2009, cuando las operaciones de compraventas en Buenos Aires cayeron un estrepitoso 25%, los valores no sólo no disminuyeron sino que aumentaron un 14%, según las estadísticas del Colegio de Escribanos.
La consecuencia de esta reticencia a bajar los precios, aun en años recesivos, es que se incrementa la cantidad de gente dispuesta a alquilar su unidad en lugar de venderla.
Y ahí es donde los expertos ven otro empujón adicional en la caída de la rentabilidad por alquileres.
Así las cosas, parece que se cierra un círculo complejo:
La incertidumbre económica dispara al dólar paralelo.
La renta por alquiler que mide el inversor cae.
Los compradores, por el cepo cambiario, están reticentes a desprenderse de sus dólares.
Los propietarios, al no querer bajar sus pretensiones, vuelcan más unidades al mercado locativo.
Así aumenta más la oferta.
En consecuencia, la renta se desploma aun más.
¿Cuál es el piso de ganancia? Para algunos expertos, como Speranza, podría ser del 2% anual.
En otras palabras, se afianza el perfil de un mercado inmobiliario más dirigido a inquilinos que a propietarios.
Es el "lado oscuro" del modelo K donde, como contrapartida, quienes saben que no tienen acceso a la casa propia siguen buscando paliar ese déficit con el cortoplacismo que ofrecen los autos, viajes o, en su defecto, algún buen electrodoméstico.

 

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