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26 de Septiembre de 2017

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¿Es negocio comprar una propiedad en la Costa?

Las vidrieras de las inmobiliarias de la avenida Chiozza, una de las principales de San Bernardo, se destacan en estos días de verano por una acumulación inusual de espectadores que recorren con el dedo índice cada una de las propuestas de compra-venta en cartel.

El fenómeno -que se repite en otros puntos como Mar del Plata y Villa Gesell- se debe a una sola razón: aún es posible conseguir departamentos de 2 ambientes a menos de u$s20 mil y hasta de u$s17 mil. También dúplex desde u$s 25-30 mil y casas chicas, en zonas no tan céntricas, a tentador precio. Un ambiente, se puede conseguir a u$s15 mil.

Ante estos valores, quien tiene algún ahorro piensa en si conviene invertir en la costa, ya que en la Argentina el ladrillo ha sido por excelencia el refugio más recurrido para lo atesorado. Por otra parte, en Capital Federal y ciudades principales del interior del país, los valores no son los mismos que los que hoy existen cerca del mar.

Infobae.com consultó a inmobiliarias de distintos puntos turísticos que indicaron cuándo apostar a la costa es negocio y cuándo no lo es.

Jose Rozados, experto de Reporte Inmobiliario, indicó que "en 2003, un dos ambientes costaba u$s10 mil y se alquilaba a $1000 durante enero, lo que significaba una renta de 4% anual".

"Lo que ocurrió hoy es que el alquiler creció y también lo hizo el precio, por tanto, se mantendría la tasa de rentabilidad", dijo.

Rozados mencionó que "el tema es que un departamento de 2-3 ambientes se alquila a $3000 durante enero, lo que significa alrededor de u$s1000. Y con ese disponible, empiezan a aparecer ya otras posibilidades de vacaciones, Punta del Este, Brasil, lo que en cierta medida, pone un techo al crecimiento de los alquileres".

No obstante, "debe evaluarse cada caso", dijo el experto.
Entre las principales variables, deben considerarse:

1- Valor de expensas, impuestos y servicios. Son valores que varían y deben restarse a lo obtenido del alquiler del departamento durante la temporada. Así resulta el porcentaje de ganancia real que deja el inmueble.

2- Si se vacaciona o no en el lugar. Si el inmueble se compra para alquilar en temporada y se lo usa para las propias vacaciones, debe considerarse lo que se ahorra en hospedaje anual.

3- Posibilidades de revaluación. Debe evaluarse ubicación, condiciones del inmueble, estimaciones de crecimiento turístico también.

* El caso San Bernardo

"Lo más barato es un departamento de 15 mil dólares de un ambiente. Se puede obtener aproximadamente $1300 en enero, $800 si se alquila quincena; en febrero, $750-800 la quincena y en marzo, $450 la primera quincena", indicó Natalia desde la inmobiliaria Pizarro, al ser consultada.

En cuanto a gastos: "las expensas de un ambiente rondan los $80-100 mensuales. De Municipalidad son unos $30 mensuales, de Rentas $30 bimestrales, de electricidad el mínimo es de alrededor de $35 mensuales y de gas, depende si se tiene servicio de red o garrafa", dijo.

Otros ejemplos:

Un 2 ambientes: cuesta entre u$s17 y 20-23 mil. En la temporada 2007, se sacó entre $1500 y $3000 en enero por alquiler, según las condiciones del inmueble.

El duplex chico o 3 ambientes: es posible conseguirlo entre u$s25-27 y 30 mil. El alquiler si el inmueble está completo (TV, cable, buenas condiciones) $4500 el mes.

Según se indicó, en San Bernardo "aún no es época de venta, pero la gente hace consultas, son muchos los interesados".

* El caso Mar del Plata

Juan Carlos Andreatta, titular de la inmobiliaria homónima ubicada desde hace 41 años en el mismo lugar de "La Feliz", señaló que "jamás vi hacer negocio al que vende, siempre el negocio lo hace el que compra. El negocio de comprar siempre es bueno".

Según Andreatta, en esa ciudad de la costa el valor de un dos ambientes varía entre u$s25 mil y u$s50 mil, según varias condiciones que juegan en la composición del precio final, tales como estado, ubicación, sol, cercanía al mar, entre otros.

Un departamento chico, básico, más cercano al precio mínimo se alquila en $1300 la primera quincena de enero y $1500 la segunda. Al revés febrero.

"La diferencia de Mar del Plata con otro lugar es que aquí, hay mucha más oferta. A un balneario del Partido de la Costa pueden ir 50 mil turistas, aquí 500 mil", dijo.

En relación al costo de expensas, Andreatta indicó que debe considerarse siempre un costo mensual de "$80 a $120-130" y "con lo que se saca de enero, se mantiene el inmueble y pueden aprovecharse las vacaciones en febrero por ejemplo. No es tanto el rédito, sino la revaluación. Hoy se paga u$s25 mil, el año que viene más".

* El caso Villa Gesell

Ruben Manrique, titular de la inmobiliaria homónima que opera hace más de 30 años en Gesell indicó que "el turismo de verano no es comprador, hay consultas, pero las ventas ocurren cuando termina la temporada, ya durante el invierno".

"Tenemos ofertas de 2 ambientes en u$s20 mil, por ejemplo. Hay que tener en cuenta que la recuperación del m2 aquí es rápida", dijo.

En Gesell se pueden encontrar duplex a u$s32 y 35 mil de 3 dormitorios y dos baños a 3 cuadras del mar. Y al mes, los mismos se pueden alquilar a $3500 en enero y $3000 en febrero. Los valores de alquiler para diciembre y marzo, son un 50% más reducidos.

Los interesados en invertir en cualquier punto de la costa para alquilar a turistas, deben considerar que el inmueble debe ofrecer servicios: buen confort, seguridad, cable.

Si no se piensa en vacacionar o viajar seguido al balneario donde se hace la adquisición, debe considerarse que la tasa de rentabilidad anual teniendo en cuenta gastos no es alta. Si en cambio, se apuesta a la revaluación del ladrillo, el resultado de la inversión podría cambiar radicalmente.

Fuente: Yahoo Noticias

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