Alquileres en Mar del Plata: radiografía de un mercado

El mercado de alquileres de Mar del Plata atraviesa un momento particular. Hay muchas más propiedades disponibles que hace un año y, al mismo tiempo, una parte importante de esa oferta continúa encontrando inquilino. A primera vista ambas cosas podrían parecer contradictorias: si todos los meses ingresan propiedades y muchas de ellas se alquilan, ¿por qué sigue aumentando el stock?

Para tratar de entender qué está pasando relevamos la oferta actual de vivienda permanente en Mar del Plata, las propiedades incorporadas durante los últimos 30 días, la composición de ese stock, los valores publicados y la evolución que tuvo la oferta durante el último año. Más que buscar una cifra aislada, la intención es observar cómo se está moviendo el mercado y qué implicancias puede tener este nuevo escenario tanto para propietarios como para inquilinos.

Una oferta que ya supera las 2.000 viviendas

Al momento de realizar este relevamiento encontramos aproximadamente 2.200 propiedades ofrecidas para alquiler de vivienda permanente en Mar del Plata. La mayor parte corresponde a departamentos, con unas 1.600 unidades, seguidos por aproximadamente 400 casas y 192 PH. En otras palabras, cerca de siete de cada diez propiedades disponibles son departamentos.

Dentro de ese universo también aparece un dato interesante: la publicación directa por parte de propietarios tiene una participación bastante reducida. Encontramos aproximadamente 30 departamentos, 15 casas y 11 PH publicados por dueño directo. Sobre un stock cercano a las 2.200 propiedades, se trata de una porción minoritaria y confirma que la mayor parte de la oferta continúa eligiendo contratar a los inmobiliarios.

Ahora bien, conocer el stock nos permite saber cuántas propiedades están disponibles en un momento determinado, pero no alcanza para entender la dinámica del mercado. Para eso resulta mucho más interesante observar cuántas viviendas nuevas aparecen y con qué velocidad se renueva la oferta.

Durante los últimos 30 días detectamos aproximadamente 665 departamentos, 145 casas y 91 PH incorporados a la oferta. En conjunto representan alrededor de 900 propiedades nuevas en apenas un mes, una cifra equivalente a aproximadamente el 41% de todo el inventario disponible actualmente.

Esto nos muestra un mercado con una rotación importante: alrededor de cuatro de cada diez propiedades que hoy vemos publicadas ingresaron durante los últimos 30 días. Por lo tanto, el crecimiento del stock no parece responder simplemente a un mercado paralizado, sino a una situación algo más interesante: ingresan muchas propiedades y, aunque una cantidad considerable encuentra salida, la oferta nueva aparece a un ritmo todavía mayor.

Por qué crece el stock si las propiedades se siguen alquilando

Hace aproximadamente un año estimamos una oferta cercana a las 1.400 propiedades para vivienda permanente. Hoy el relevamiento arroja alrededor de 2.200, lo que implica unas 800 viviendas adicionales en doce meses y un crecimiento cercano al 57% interanual.

Si actualmente ingresan unas 900 propiedades nuevas por mes y durante el último año el stock aumentó, en promedio, unas 67 unidades mensuales, podemos utilizar ambos datos para aproximarnos a la capacidad de absorción del mercado. Suponiendo que estos ritmos se hubieran mantenido relativamente constantes, de las 900 propiedades que ingresan cada mes unas 833 deberían estar saliendo del inventario, mientras que las restantes se acumulan en el stock.

Es importante hacer una aclaración en este punto: esto no significa que podamos afirmar que se firman exactamente 833 contratos de alquiler todos los meses. Se trata de una estimación construida a partir del movimiento observado en las publicaciones y la evolución del stock. Sin embargo, sirve para dimensionar el nivel de actividad necesario para que convivan dos fenómenos que estamos viendo simultáneamente: un ingreso muy alto de nuevas propiedades y un crecimiento sostenido de la oferta disponible.

¿Cuánto tiempo representa el stock actual?

Con información agregada no podemos determinar cuánto tarda una propiedad particular en alquilarse, porque ese plazo depende del precio, la ubicación, el estado, las condiciones solicitadas y muchas otras variables. Lo que sí podemos calcular es cuántos meses de colocaciones representa el inventario disponible.

Si tomamos las 2.200 viviendas actuales y una absorción estimada cercana a 833 unidades mensuales, el stock equivale aproximadamente a unos 79 días de inventario. Esto significa que, en un escenario puramente teórico en el que mañana dejarán de incorporarse propiedades y se mantuviera el mismo ritmo de absorción, serían necesarios alrededor de 79 días para consumir toda la oferta existente. No debe interpretarse como el plazo promedio garantizado para alquilar una propiedad. Es, simplemente, una forma de medir la profundidad del inventario actual y compararlo con la capacidad estimada del mercado para absorberlo.

Cuánto cuesta alquilar hoy en Mar del Plata

Hablar de un único precio de alquiler en Mar del Plata puede resultar bastante engañoso porque dentro de la oferta conviven propiedades completamente diferentes. Ubicación, superficie, estado, cantidad de ambientes, expensas y características particulares generan una dispersión de precios muy grande.

En nuestro relevamiento encontramos valores que comienzan aproximadamente en $300.000 mensuales. En ese segmento aparecen algunas casas ubicadas en zonas más alejadas del centro y departamentos pequeños, como unidades internas de un ambiente. En el otro extremo encontramos propiedades que alcanzan los $7.500.000 mensuales, principalmente casas de características muy superiores al promedio en sectores como Los Troncos, Playa Grande y determinados barrios privados.

Entre ambos extremos, el valor mediano observado se ubica alrededor de los $800.000 mensuales.

Más propiedades también significa más competencia

El crecimiento de la oferta cambia la relación entre propietarios e inquilinos. Una persona que hoy busca vivienda tiene muchas más alternativas para comparar que hace un año. Eso permite no tener la necesidad de aceptar condiciones poco favorables, o propiedades que no termina de gustarle.

Para el propietario esto significa competir contra una cantidad considerablemente mayor de opciones. El precio sigue siendo fundamental, pero también pesan la ubicación, el estado general de la propiedad, las expensas, los requisitos de ingreso y las condiciones contractuales. Cuando existen muchas alternativas similares, una propiedad que queda cualquiera de estas variables puede permanecer publicada mientras el potencial inquilino elige otra.

Cuantas más opciones existen, menor es el margen para sostener durante mucho tiempo un precio que el mercado no está dispuesto a convalidar.

¿El aumento de la oferta está haciendo bajar los alquileres?

El relevamiento muestra una presión competitiva evidente como consecuencia del crecimiento del inventario. Si determinados segmentos presentan reducciones cercanas al 15% mientras la cantidad de propiedades disponibles aumenta con fuerza, resulta lógico analizar ambos fenómenos en conjunto.

El precio de un alquiler no depende únicamente de cuántas propiedades estén publicadas. También intervienen la inflación, el tipo de cambio, los salarios, la ubicación y calidad de las unidades, la estacionalidad y las condiciones contractuales. Por eso no podemos afirmar, por ejemplo, que una determinada cantidad de propiedades adicionales provoque automáticamente una caída específica en los valores.

Lo que sí podemos observar es un cambio en el poder de negociación. Una oferta mucho mayor le permite al inquilino comparar más y limita la capacidad del propietario para sostener valores alejados de lo que ofrecen propiedades similares.

Qué podría pasar si esta tendencia continúa

Si durante los próximos doce meses se repitiera exactamente el mismo comportamiento —algo que, naturalmente, no podemos garantizar—, la oferta podría acercarse a las 3.000 propiedades disponibles.

Llegar a 3.000 propiedades implicaría otro incremento cercano al 36% respecto del stock actual y profundizaría la competencia entre propietarios, especialmente si la cantidad de potenciales inquilinos no creciera al mismo ritmo.

En ese escenario sería razonable esperar todavía más sensibilidad frente al precio y las condiciones. Con una oferta amplia, pequeñas diferencias entre propiedades similares empiezan a pesar mucho más en la decisión final del inquilino.

Rentabilidad en los alquileres de Mar del Plata

El escenario actual también vuelve a poner sobre la mesa una comparación que durante muchos años tuvo poca relevancia en Argentina. Con el regreso del crédito hipotecario, en algunos casos el valor mensual de un alquiler comienza a acercarse a la cuota inicial necesaria para financiar una vivienda.

Dentro de los valores más bajos de la oferta relevada encontramos alquileres cercanos a los $350.000 mensuales, correspondientes a propiedades cuyo valor de venta podría ubicarse en torno a los USD 37.000. Tomemos este caso como ejemplo para analizar la relación entre el valor de la propiedad y la renta que genera. Utilizando como supuesto un tipo de cambio de $1.500 por dólar, ese alquiler equivale a unos USD 233 mensuales o aproximadamente USD 2.800 anuales. Sobre el valor de compra, estamos hablando de una rentabilidad bruta cercana al 7,57% anual en dólares.

La sensibilidad de esa rentabilidad frente a cambios del mercado también merece atención. Si planteamos un escenario en el que el alquiler en pesos se reduce un 15% y, simultáneamente, el tipo de cambio aumenta otro 15%, el alquiler de $350.000 pasaría a aproximadamente $297.500 y, con un dólar a $1.725, equivaldría a unos USD 172 mensuales. En ese caso la rentabilidad bruta anual caería de aproximadamente 7,57% a 5,59%.

Nuevamente, no estamos pronosticando que esto vaya a ocurrir. El ejercicio sirve para mostrar algo que muchas veces queda escondido cuando solamente miramos el alquiler en pesos: la rentabilidad de una inversión inmobiliaria puede cambiar considerablemente cuando se combinan movimientos en el valor locativo y el tipo de cambio.

Comprar o alquilar: La vuelta del crédito hipotecario

La misma propiedad de USD 37.000 también permite hacer otro ejercicio interesante. Si imaginamos, solamente a efectos comparativos, una financiación del 100% a 30 años mediante un crédito UVA, con una tasa del 7% anual sobre el capital ajustado y utilizando sistema francés, la cuota pura inicial se ubicaría alrededor de USD 246 mensuales. Con un tipo de cambio de $1.500, estamos hablando de aproximadamente $369.000 por mes.

La comparación inicial resulta llamativa: $350.000 de alquiler frente a una cuota estimada de $369.000, una diferencia de apenas $19.000 mensuales. Pero quedarse solamente con esos dos números llevaría a una conclusión demasiado simplificada.

El alquiler es el precio que una persona paga por utilizar una vivienda durante determinado período. En un crédito hipotecario, en cambio, la cuota combina el costo financiero con la amortización de una deuda tomada para adquirir un activo. Si el préstamo se completa y todas las obligaciones fueron cumplidas, al final del proceso existe una propiedad.

Eso no significa que comprar sea necesariamente mejor que alquilar. Un crédito UVA incorpora riesgos importantes: el capital se actualiza por UVA, la evolución de los ingresos del tomador es determinante y existen gastos de compra, financiación y mantenimiento que un inquilino no enfrenta de la misma manera. También entran en juego el ahorro inicial disponible, la estabilidad laboral, el horizonte de permanencia en la vivienda y la capacidad familiar para afrontar variaciones en la cuota.

Lo interesante es que, después de muchos años en los que el acceso al crédito hipotecario fue prácticamente inexistente, la cercanía entre ambos valores vuelve a hacer que la compra pueda entrar en la conversación para determinados hogares.

Un mercado activo, pero cada vez más competitivo

Los números muestran un mercado bastante más dinámico de lo que podría suponerse simplemente mirando la cantidad de carteles o publicaciones. Hoy tenemos aproximadamente 2.200 viviendas disponibles frente a unas 1.400 de un año atrás, mientras que durante los últimos 30 días ingresaron cerca de 900 propiedades nuevas. Si utilizamos la variación del stock para estimar la absorción, el mercado estaría retirando del inventario unas 833 unidades mensuales.

Por lo tanto, no estamos frente a un mercado sin movimiento. Las propiedades salen, pero ingresan nuevas a una velocidad ligeramente superior y esa diferencia, sostenida en el tiempo, está haciendo crecer el stock.

Para quien busca vivienda esto significa más alternativas y una mayor capacidad para comparar. Para el propietario implica competir con más unidades y prestar especial atención al precio y las condiciones de publicación. Para quien analiza una propiedad como inversión, obliga a mirar no solamente cuánto puede cobrar hoy, sino también la rentabilidad, la evolución de la oferta y el riesgo de períodos sin ocupación. Y para quienes están evaluando comprar su primera vivienda, el regreso del crédito hipotecario vuelve a habilitar una comparación que durante mucho tiempo prácticamente no existió.

Probablemente la variable más interesante para seguir durante los próximos meses sea qué ocurre con ese equilibrio entre oferta y demanda. Si la demanda logra acompañar el ingreso de nuevas propiedades, el mercado podría absorber buena parte del crecimiento. Si el stock continúa aumentando al ritmo actual, en cambio, la discusión empezará a pasar cada vez menos por cuántas propiedades se publican y cada vez más por cómo compiten entre sí para conseguir inquilino.

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Nota metodológica: Los datos de oferta corresponden al relevamiento realizado para este informe y representan propiedades publicadas en Zonaprop, no necesariamente la totalidad de propiedades en alquiler, ni contratos efectivamente celebrados. Las cifras de absorción, rotación y proyección surgen de estimaciones construidas a partir de la variación del stock y del flujo de nuevas publicaciones. Las proyecciones y escenarios financieros son ejercicios teóricos y no constituyen predicciones ni recomendaciones financieras.