Actualidad Inmobiliaria
Cómo encarar la compra de la primera vivienda
Viernes 23 de julio de 2010 | 13:42 (actualizado a las 13:52)
Por Leandro Murciego
Especial para lanacion.com
En general, la compra de la primera propiedad es un proceso lento y complejo, también por la eventual necesidad de asumir una deuda a largo plazo."En la red hay ofertas de inmobiliarias y clasificados, pero hay que organizar bien la búsqueda para no marearse", explica Gastón, de 39 años, en vías de abandonar su condición de inquilino. "Las exigencias iniciales se van modificando sobre la marcha. Nosotros arrancamos pensando en un departamento con orientación Este, a la calle, con dimensiones amplias y muy ventiladas. Después nos dimos cuenta que soñábamos y había que adaptarse a la oferta según nuestras posibilidades", explican Lidia y Roberto, pareja de jóvenes empleados en busca de su primer techo.Los interesados coinciden en que el mercado tiene oferta, pero poca lógica. "A veces se pide lo mismo por una propiedad invendible que por otra en perfecto estado. Esto obliga a armarse de paciencia y a manejar la ansiedad", dice Ramiro, joven profesional que con su novia hace cinco meses que busca una vivienda.
Gastos fijos
En los últimos tiempos las expensas son uno de los factores que más pesan a la hora de una elección. "La idea es evitar una propiedad con gastos fijos altos; hay que pensar a futuro, imaginando qué puede pasar de acá a cinco años", comenta María Alejandra, que vive en zona Norte y con su marido buscan una propiedad en el Centro, cansados de los viajes cotidianos entre la ciudad y su casa.Hernán Oppel, arquitecto y titular de la inmobiliaria Oppel, dice que la búsqueda siempre tiene que ver con las actividades familiares, "algunos valoran los accesos rápidos; otros, la cercanía con los colegios de los chicos o la tranquilidad aunque queden lejos de sus actividades cotidianas".Según las estadísticas de Zonaprop.com, las unidades de dos ambientes fueron las más elegidas en lo que va de 2010 en la Capital (38,2%), mientras que las más demandadas están en el rango de 70.000 a 150.000 dólares. "Nuestros registros revelan que los más buscados son Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Caballito. Pero en otras zonas, como Núñez, que en la participación total no tienen gran incidencia, últimamente también se registran alzas", dice Leandro Malandrini, gerente de negocios de Zonaprop.com.
Cómo encarar la compra de la primera vivienda
1 de 4 - Este era el estado original de la escalera previa a las reformas - Foto: LA NACION LINE
Mirada de especialista
La elección de una vivienda en muchas ocasiones requiere del asesoramiento de profesionales capaces de detectar inconvenientes edilicios; sean humedad, caños rotos o problemas de instalaciones eléctricas.Por algo, una práctica cada vez más recurrente -no sólo en nuestro país, sino también en los Estados Unidos, Brasil y Europa- es acudir a un servicio de arquitectos previo antes de decidir la compra. Hasta hace poco funcionó el Centro de Asesoramiento Técnico para la Evaluación de Viviendas e Inmuebles (Catevi), que discontinuó sus servicios el año último por falta de demanda."La gente recurría a nosotros en busca de respuestas a la gran cantidad de dudas que surgen ante una propiedad", explica Mauricio Malamud, director de Catevi. En la actualidad, la entidad evalúa la puesta en funcionamiento de este proyecto para fines de este año o comienzos del próximo. "El servicio fue muy solicitado por el público desde 2002 y hasta 2005. Sin duda, en aquel momento la falta de construcciones nuevas y el miedo a realizar una mala inversión eran los grandes motores de las consultas. Hoy, en una situación más estable, la conducta del comprador ha cambiado y el temor a arriesgar capital mermó", explica Malamud.De todos modos, esa función la realizan hoy un sinnúmero de arquitectos, de manera independiente. Darío López, socio del Estudio Arquitectónica, con amplia experiencia en estos análisis, aconseja tener en cuenta "la ubicación, la accesibilidad a los medios de transporte, la proximidad al centro comercial, escuelas o plazas. La buenas orientación, la seguridad de la zona y si es inundable o no". Y agrega: "Ya dentro del inmueble hay que observar si hay rajaduras o humedad a la vista; de ser así es necesario detectar las causas y si son fácilmente solucionables. Hay que reparar también en el estado de las instalaciones y la calidad de los materiales".
Cómo encarar la compra de la primera vivienda
1 de 10 - El frente, antes de la reforma - Foto: LA NACION LINE
Horarios diferentes
Aunque cada arquitecto tiene su propio criterio de evaluación, los consultados coinciden en que antes de realizar una oferta o de confirmar la compra es aconsejable visitar los departamentos en horarios bien distintos. Por la mañana, para apreciar los detalles de terminación, el estado de conservación y la iluminación de la propiedad. La segunda visita conviene hacerla al atardecer o en lo posible por la noche, para conocer el grado de seguridad del entorno y realizar una correcta evaluación de ruidos y luminosidad."Cuánto más veces se observan los detalles, más cosas se aprecian", comenta el arquitecto Jorge Mario Fernández.
Video: consejos para elegir la primera casa
Según los barrios
Operadores inmobiliarios y analistas del sector coinciden en que las propiedades usadas más baratas se encuentran en Villa Luro, Liniers, donde el metro cuadrado arranca en los U$S 950. Según Jorge Toselli, un escalón más arriba están Boedo, Flores, Floresta, Monserrat y Parque Chacabuco, con el metro cuadrado desde los U$S 1000. Zonaprop.com agrega más información sobre los precios promedio más accesibles: Pompeya (US$ 1050), Liniers (US$ 1100), Parque de los Patricios (US$ 1140). Se suman Mataderos, Parque Avellaneda, Paternal y Chacarita, con el m2 entre 1175 y 1250 dólares.Por su parte, en Capital, la cotización más alta está en Puerto Madero, entre los U$S 3000 y 5000 dólares el m2. Entre los barrios porteños relevados, los de mayor precio promedio por m2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados, son Recoleta, Palermo Chico y Belgrano, de 2100 a 3200 dólares.Por su parte, el informe de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), sobre la base de avisos clasificados publicados en medios gráficos e Internet, afirma que el valor promedio del m2 en la ciudad de Buenos Aires es de U$S 1787 para departamentos nuevos y 1750 dólares para usados. Ese estudio revela que en la mayoría de los barrios observados los departamentos usados experimentaron aumentos respecto del relevamiento de diciembre último; en Recoleta y Belgrano las alzas superan el 1,5%.
En el interior
Entre las principales ciudades de la Argentina Mendoza es una de las más accesibles. En ella, el m2 promedio ronda los U$S 1050, seguida por Salta y La Plata, entre U$S 1080 y U$S 1150. Bariloche y Mar del Plata son algunas de las ciudades del interior con los valores más altos, U$S 1650 y U$S 1400, respectivamente.
Vieja nueva casa
Una posibilidad que se presenta como más económica es la compra de una propiedad vieja en no muy buen estado, para refaccionar. "Las zonas denominadas húmedas, el baño y la cocina, son las más caras para reciclar; demandan erogaciones que rondan entre los U$S 10.000 y 12.000, aunque este valor depende de los materiales utilizados. En cambio, los sectores secos son más accesibles; el valor de gasto estimado depende de la profundidad de la actualización; digamos que se pueden estimar U$S 600 por m2", comenta Claudio Mazur, experto en el tema, y titular de la firma Mazur Arquitectura Inmobiliaria. En cuanto a los honorarios de un proyecto, incide el metraje del inmueble. Por departamento u obra de hasta 50 m2, arranca en 2400 pesos. En el caso de las reformas que van entre los 50 y los 90 m2 el monto trepa hasta 4400 pesos; las obras de mayor superficie se cotizan a partir de los 5700 pesos. Existen barrios de Capital, como Monserrat, San Cristóbal y Barracas, donde se ofrecen casas de estilo construidas en las décadas del 30 o 40, en mal estado, ideales para ser refaccionadas o puestas en valor.Los especialistas afirman que entre 2002 y 2006, en Buenos Aires se vivió un furor de reciclado de unidades. Una de las ventajas que tiene la compra de un inmueble a remodelar es que las refacciones se pueden hacer al ritmo que más convenga."Hoy yo no tengo el dinero para comprar un departamento listo para habitar, pero sí me alcanza para adquirir una propiedad a reciclar. Finalmente, es como comprar algo en dos o tres cuotas. Dicho de otra manera, esta forma de llegar a la casa propia es ir invirtiendo el dinero a medida que se tiene", comenta Gastón. Los PH son los inmuebles más buscados para realizar reformas pero, según la arquitecta Liliana Araujo, con amplia experiencia en remodelaciones, esta tipología se encuentra en vías de extinción."Ya casi no quedan PH en la ciudad, sólo algunos barrios aún mantienen este tipo de propiedades, las cuales no se encuentran en muy buenas condiciones. Hoy se puede adquirir un PH en 60.000 dólares y para remodelarlo se necesitan unos 20.000 más. Es decir, no es tan económico ponerlo en condiciones", dice Araujo.Pero Mazur aporta otra visión del tema; en la actualidad, buena parte del público que compra propiedades para remodelar es el que volvió a la ciudad, decepcionado de los countries."Algunos vuelven impulsados por las altas expensas, por los complicados accesos o los problemas de seguridad y buscan ambientes amplios y con buenos diseños arquitectónicos", concluye Mazur.
Los usados más caros
Puerto Madero (U$S 3000/4500 el m2); Palermo Chico (U$S 2200/3200); Recoleta (U$S 2100/2600); Barrio Norte (U$S 1600/2000); Belgrano (U$S 1600/1900)
Los más accesibles
Villa Luro (U$S 950/1250); Floresta (U$S 1000/1200); Parque Chacabuco: (U$S 1000/1300); Boedo (U$S 1000/1500 U$S); Monserrat (U$S 1000/1400) Zonaprop.com; precios promedio por m2, Abril 2010: Chacarita (U$S 1250); Once (U$S 1230); Paternal (U$S 1230); Constitución (U$S 1200); Parque Avellaneda (U$S 1190; Mataderos (U$S 1175); Boca (U$S 1150 Parque Patricios (U$S 1140); Liniers (U$S 1100); Pompeya, (U$S 1050); Otras ciudades: Bariloche ( U$S 1650); Mar del Plata (U$S 1400); Rosario (U$S 1250); Córdoba (U$S 1180); La Plata (U$S 1150); Salta (U$S 1080); Mendoza (U$S 1050). Fuente, Zonaprop.com
Aspectos a tener en cuenta
Ubicación; orientación; diseño y calidad de los materiales; altura de techos; terminaciones de baños y de cocina; calidad y estado y de pisos; servicios centrales o individuales (por tema de costos); comodidad en cocheras; mantenimiento del edificio (sectores comunes); seguridad de la zona; valor de las expensas; abrir placares y sentir el olor para comprobar si hay humedad.Los especialistas aconsejan realizar una lista donde, en forma enfrentada, se enumeren las ventajas y desventajas del departamento
Tags: primera vivienda, mercado inmobiliario , refacción de viviendas usadas, valor de inmuebles por m2
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- Mar del Plata aguarda con "expectativa" el nuevo fin de semana largo
- Alquileres en la Costa: “Se está hablando de un 10% de incremento respecto al año anterior”
- El tipo de cambio define la playa: Mar del Plata es la opción más barata; Cuba y Venezuela compiten bien con Brasil, Uruguay, EE.UU. y México
- El turismo dejó en la ciudad alrededor de 70 millones de pesos
- De paseo y junto al mar, para planear las próximas vacacionesLos turistas, además de las caminatas por la playa, visitaron distintas inmobiliarias
- "Mar del Plata se prepara para una muy buena temporada"
- Pronostican que el próximo fin de semana largo será el mejor del año
- Proponen que los "amenities" no se computen para el COT ni el plano límite
- En Mar del Plata se construyen 360 edificios
- Lanzan moratoria para el pago de tasas municipales
- La compraventa de inmuebles sigue en alza
- Alquileres de Temporada 2010/2011 Mar del Plata: Sugieren aumentar un 10 por ciento los alquileres.
- ¿Cuáles serán los 15 feriados del año que viene?
- Estiman que las tarifas de turismo subirán entre 20 y 30 por ciento
- Conozca cómo será el "Puerto Madero" que comenzará a levantarse en Mar del Plata
- Actualidad REAL ESTATE LOCAL Ladrillo por ladrillo
- Aumentó la compraventa de inmuebles en el mercado local
- El fisco pone en marcha un nuevo control sobre venta y alquileres de inmuebles
- Vieja Terminal: los informes avalan el proyecto Pelli
- Vacaciones de invierno: La ocupación hotelera llega casi al 50% en Mar del Plata
- Subastarán lotes de la Villa de Paso
- EL HIPOTECARIO EMITIRÁ HOY CÉDULAS QUE FACILITAN EL ACCESO A LÍNEAS EN PESOS A 15%
- Saldo positivo en el fin de semana largo
- La eliminación de Argentina hizo crecer las reservas para el fin de semana largo
- Moderada expectativa para el fin de semana largo
- Los inversores extranjeros abandonan el negocio inmobiliario argentino
- El desafío de crecer Parque industrial de Mar del Plata
- Guía para el Inversor Extranjero. Aspectos para tener en cuenta para la inversión de Inmuebles.
- Alquileres 24 meses, Se toman señas y reservas: Los alquileres crecieron un 30% en lo que va del año.
- En abril hubo compra venta de inmuebles por más de 91 millones
- Consejos básicos para invertir en inmuebles
- El Emtur ya trabaja pensando en el fin de semana largo del 20 de Junio
- Para la Justicia, el e-mail es un precontrato de compra
- Casi 200 mil turistas eligieron Mar del Plata
- ¿Boom o “bun” inmobiliario? EDIFICIOS EN LAS NUBES
- Miles de turistas disfrutan de Mar del Plata en el fin de semana del Bicentenario
- FIBA América le concedió la sede del Preolímpico a Mar del Plata
- Creciente interés por la nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Nación
- Podría aumentar un 20% el sueldo de los encargados
- El interés de los turistas logró entibiar el mercado inmobiliario
- Listado de edificios de mas de 11 pisos en la ciudad de Mar del Plata
- Preguntas frecuentes sobre alquileres, ventas, inversiones y la actividad inmobiliaria
- Las propuestas por la vieja Terminal llegan al Concejo Deliberante
- Las nuevas construcciones deberán incluir un etiquedado de eficiencia energética
- El destino de la vieja terminal, Comerciantes de la zona de Güemes respaldan el proyecto de César Pelli
- Por mayoría, concejales y mayores contribuyentes aprobaron aumentos de tasas
- Presentan listas en elecciones del Colegio de Martilleros Son dos listas encabezadas por Miguel Donsini y Daniel Degregori, respectivamente.
- Una temporada histórica en materia turística 3.045.000 turistas eligieron Mar del Plata en el verano 2009/2010.
- Casi tres millones de personas veranearon en Mar del Plata
- Estudian la construcción de edificios de hasta 12 pisos en la bahía de Punta Mogotes
- La Argentina, con descuento
- "Sólo se puede alquilar por día si el reglamento lo permite "
- Mar del Plata, recargada. Se reactiva el mercado inmobiliario después de la crisis
- Proponen orientar hacia Punta Mogotes las nuevas inversiones inmobiliarias
- Febrero continúa con “muy buena” ocupación
- Febrero mantiene la racha turística de la temporada en la ciudad
- Se alargó la estadía de los veraneantes en Mar del Plata
- Cuánto más económico es veranear en febrero En el alquiler de propiedades y carpas los precios se reducen un 30 por ciento.
- Boom turístico: las razones de un verano con balnearios llenos
- La Costa Atlántica tuvo un 20 por ciento más de turistas que en 2009
- Recaudos a la hora de alquilar por Internet Claves para evitar engaños por la Web
- La inversión en construcción cayó un 15,34% durante 2009
- Más de un millón de turistas llegaron a la ciudad
- Mar del Plata vive el mejor fin de semana de la temporada
- El EMTUR habilitó un registro de disponibilidad de alojamiento. Aclaran que Mar del Plata no está desbordada
- Listado de escribanos de la ciudad de Mar del Plata
- Los turistas coparon la playa y explota "La Feliz"
- Alquileres: 80% de ocupación en la primera quincena de enero
- En Mar del Plata llegaron más de 400 mil turistas
- Links de interes
- Conseguir un alquiler en la Costa se volvió complicado En Pinamar, Villa Gesell y Mardel, el 2010 fue recibido con más turistas que el año pasado
- Crecen las estafas con falsos alquileres a los turistas
- Mar del Plata: cinco detenidos por estafas con la venta y alquiler de propiedades
- Verano en Mar del Plata: buenos niveles de ocupación y moderados aumentos de precios Así se vive en la ciudad de la costa argentina la temporada 2010. Conozca precios y tarifas
- El rol de la tasación ¿Cómo funciona el mecanismo de tasación a la hora de adquirir un inmueble?
- Verano 2010: El alojamiento no aumentó, pero la comida subió un 20%
- Por ley, la mayoría de edad baja de los 21 a los 18 años
- Apenas se reservó el 30% del hospedaje en la Costa Atlántica
- MARCO LEGAL: IMPUESTOS INMOBILIARIOS
- IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES
- Impuesto sobre los bienes personales
- 2010: cuánto costará veranear en la Costa
- Aseguran que se mantendrán los precios de los alquileres en la Costa
- Ley 23.091 Locaciones Urbanas, y comentarios.
- La Costa espera la temporada con optimismo y aumentos leves
- Efecto canje: recomiendan vender dólares y comprar autos e inmuebles
- Inmobiliarias no subiran los precios de alquileres en la Costa Atlantica
- Pulti invitó a los martilleros a relanzar el esfuerzo constructivo
- Afirman que no habrá subas en los alquileres en la Costa
- Diccionario Inmobiliario
- La actividad inmobiliaria hace
- Los propietarios tienen menos pretensiones para alquilar locales
- Cae la compraventa de inmuebles y golpea a Capital y la provincia de Buenos Aires
- Todo para la obtención de los nuevos créditos hipotecario Conocé cuándo, dónde y cómo tramitar los nuevos créditos. s
- La Presidenta lanzó línea de créditos hipotecarios
- Anuncian mañana 26/05/09 una nueva línea de créditos hipotecarios
- Trucos para vender mejor una propiedad
- Cayeron las ventas en el sector inmobiliario de Mar del Plata
- "Sesgo doméstico" e inversión inmobiliaria
- La crisis no afectó el precio de los inmuebles
- La confianza en los ladrillos
- ¿Qué pasará con los precios este año?
- ¿Mayor aumento del dólar significa más negocios inmobiliarios?
- ¿Que pasará en 2009 con los inmuebles?
- Capacidad para contratar: Clasificacion de los seres vivos
- Crece la preocupación por la seguridad al momento de alquilar un inmueble
- Actualidad Agilidad, la clave de la crisis
- Para el sector inmobiliario no fue una buena temporada
- Alquileres un 30% más baratos y se acentúa el turismo de fin de semana
- Mar del Plata alquila carpas y departamentos más baratos
- Recomiendan a turistas alquilar a través de inmobiliarias
- Los autos congestionaron la ruta 2 hacia la costa. La terminal de micros, repleta. temporada de viajes fugaces y gasoleros
- TEMPORADA VERANO 2009 La crisis afecta al turismo en Mar del Plata y Córdoba
- temporada 2009 Aún no estalló el verano en Mar del Plata
- Veranear en la costa atlántica será un 35 por ciento más barato que hacerlo en Brasil
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- Emprendimiento: En Mar del Plata, con fideicomiso; Se lanza al mercado Arenas del Sur, un emprendimiento de 70 hectáreas y lotes de 800 metros cuadrados
- Un informe sobre los precios del verano en la Costa Atlántica. Los alquileres no ofrecerán demasiados cambios, pero los restaurantes y el alquiler de carpas y sombrillas muestran aumentos de al menos el 25 por ciento.
- Mar del Plata ofrecerá una rebaja del 15% en alquileres
- Las operaciones inmobiliarias en la Provincia se mantuvieron estable
- Mar del Plata, la más atractiva para veranear
- ¿Porqué suben o bajan los precios de las propiedades?
- Alquileres de temporada 2009: "Mar del Plata tiene que presentar precios razonables"
- Los precios de los alquileres continúan altos
- Mar del Plata ciudad balneario.
- LOS PRECIOS INMOBILIARIOS Y LA INFLACIÓN
- La tasación: Ciencia, arte o sentido común?
- LOS RIESGOS DEL DUEÑO VENDE
- Contratos. Concepto.-
- Resolución General 2371
- Inmuebles: la puesta en venta se informará desde marzo
- Alarma por el crecimiento de las estafas en alquileres
- En concreto "Es hora de invertir en la Argentina"
- Siguen trabadas las operaciones inmobiliarias
- A preparar las billeteras: las vacaciones, hasta un 25 por ciento más caras
- Alquilar en Mar del Plata saldrá un 15% más este verano EL COLEGIO DE MARTILLEROS MARPLATENTES ANUNCIO LOS PRECIOS DE REFERENCIA PARA LA TEMPORADA
- Afirman que Mar del Plata es una ciudad "económica" que es distinto que "barata. En Mar del Plata, alquilar en verano será un 15 por ciento más caro
- La semana próxima dan a conocer los alquileres para la temporada En destinos turísticos de la costa bonaerense el aumento será entre un 15 y un 20 por ciento.
- Alquileres Temporada: "Trataremos que el aumento de temporada sea el menor posible" Faltan alquileres de 24 meses.
- Mar del Plata está entre las ciudades donde más aumentaron los alquileres
- Cuánto más saldrá alquilar en la Costa este verano
- Bien de familia
- ¿PORQUÉ ELEGIR UNA INMOBILIARIA?
- Diccionario
- Repunta en la costa la venta de viviendas
- Los alquileres ya acumulan una suba de 9,9% en el año
- Se disparan precios de los departamentos en el interior En Mar del Plata crecieron 34% en dólares, cerca del doble del promedio nacional
- Crecen las reservas para Semana Santa Mar del Plata se prepara para uno de los períodos más intensos fuera de temporada alta
- Inmobiliarias marplatenses se inscriben contra reloj en el registro de la AFIP, Martilleros bonaerenses se resistieron hasta ultimo momento
- Denuncian aumentos de hasta un 50 por ciento en alquileres de comercios
- Propiedades | Mar del Plata La Cumbre de la inversión inmobiliaria
- Pronostican un fuerte aumento de los arrendamientos en campos de la zona Fuertes expectativas ya hacen subir el valor de la tierra
- Los edificios de alta gama atraen a inversores extranjeros. La otra cara del auge de la construcción: las obras privadas
- Intercambio de opinión entre profesionales
- Barrio privado Rumenco Mar del Plata de estreno
- RUMENCO, BARRIO CERRADO EN MAR DEL PLATA El primer mega con aire marino
- Informarán a martilleros sobre el Registro de operaciones inmobiliarias La reunión tendrá puntual iniciación y es exclusiva para colegiados.
- La variación de los alquileres locales no supera el índice general de inflación Según el Colegio de Martilleros
- Hubo 20% más de alojamiento en casas y departamentos Intenso movimiento en el sector inmobiliario en Mar del Plata
- La AFIP comienza mañana con el empadronamiento de inmobiliarias Controles fiscales para la actividad
- ¿Es negocio comprar una propiedad en la Costa?