Actualidad Inmobiliaria
Mercado inmobiliario: por temor y falta de dólares, se evita el boleto tradicional y se va "sin escalas" a escrituración directa
Por Patricio Eleisegui
"El mercado inmobiliario hoy es un tren fantasma. Y nadie tiene idea de quién realmente está conduciendo la locomotora".
La frase, dramáticamente colorida, pertenece a Armando Pepe, una de las voces más escuchadas del sector, desde su rol de fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Y hace explícito aquello que tanto los analistas como los dueños de las inmobiliarias vienen testimoniando semana a semana: los propietarios retiran sus inmuebles de la venta -al no querer aceptar pesos- los potenciales compradores prefieren sentarse sobre los dólares y los inversores se corrieron a un costado en una suerte de "wait and see" hasta ver cómo sigue la película.
Precisamente esta combinación de factores, menor oferta y menor demanda, es lo que hace que el mercado esté casi paralizado, con derrumbes en el total de transacciones que lo lleva a niveles como no se veían en 10 años.
"Este primer cuatrimestre fue el peor desde el 2002", señala Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, al tiempo que agrega que "en los próximos meses la caída se hará más marcada, de no mediar cambios".
Claro está, que este nuevo contexto en el que ahora se ve inmersa la Argentina -impensado en épocas previas a las urnas- ha hecho que se vayan modificando algunos "usos y costumbres", en pos de no perder dinero ni quedarse atrás ante el incierto escenario.
Uno de estos cambios de hábito lo da el hecho de que, en caso de que se concrete una operación de compraventa, no se firme boleto y se vaya directo a escrituración.
A la escrituración sin escalas
"En las últimas semanas, la firma de boletos es algo que casi no se da. Y así será para adelante, mientras dure todo esto y no se sepa qué va a pasar. En las pocas operaciones lo que se está haciendo ahora es hacer la reserva y pasar directamente al desembolso y escrituración", asegura Pepe a iProfesional.com.
Y agrega: "Esto sucede porque el que va a comprar no sólo está convencido de hacerlo, sino que además tiene los dólares para concretar la operación".
Los expertos del sector también destacan que -tal como están las cosas en la actualidad, con cambios que se dan de un día para el otro- pasó a ser una eternidad el tiempo que transcurre entre la firma del boleto y posterior escrituración, siguiendo las "viejas costumbres".
Las afirmaciones de Pepe coinciden con las de otros especialistas del sector, como es el caso de Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
"En las operaciones de compraventa ahora se va directamente a la escritura. Lo que se hace es dejar reserva y se trata de escriturar en menos de un mes. Si el inmueble está vacío, los plazos incluso se adelantan", asegura a iProfesional.com.
Alberto Forti, presidente de la desarrolladora Caepsa, aporta más precisiones en la misma dirección.
"El uso del boleto de compraventa decayó notablemente y es de esperar que con todo esto que está pasando siga en caída libre durante los próximos meses. Las menores operaciones se tratan de hacer lo más rápido posible por cuestiones de seguridad para ambas partes", señala.
Otro de los cambios, está vinculado con la aparición de un "protagonista", que hace tiempo no existía y que ahora ocupa el centro de la escena: el dólar blue.
Su cotización, su alejamiento del oficial y la dificultad para comprar billetes verdes en bancos o casas de cambio lo han transformado en el valor de referencia para ambas partes.
Al ser su precio el resultado de un mercado chico y muy fluctuante en cuanto a demanda y oferta, éste está expuesto a fuertes altibajos.
En este sentido, Forti asevera que avanzar hacia una escrituración directa -previa reserva- permite "evitar conflictos por las variaciones del tipo de cambio o complicaciones vinculadas con nuevas restricciones que puedan ir dictándose".
"Por cómo se están dando las cosas, avanzar con una reserva y posterior escrituración, sin pasar por el boleto, es el mejor consejo que puede darse en estos días", afirma Pepe.
Y señala que si ambas partes están decididas "conviene cerrar la transacción sin mayores dilaciones, para así cubrirse ante cualquier variación en el mercado cambiario".
Así está hoy el sector inmobiliario, más preocupado por las modificaciones que el Gobierno pueda establecer de manera repentina que en abocarse a buscar buenos negocios o preocuparse porque se cierren acuerdos entre la parte compradora y vendedora.
Para Gustavo Fernández, director de Emprendimientos de LJ Ramos, "saltear el boleto de compraventa no es una práctica nueva, aunque sí más entendible en estos días".
"Pasar a la escrituración directa simplifica los pasos, aligera los trámites y permite hacer más expeditivo el asunto", afirma.
Mayores exigencias
Fernández, de LJ Ramos, comenta que "el hecho de que se descarte el uso del tradicional boleto de compraventa tiene relación, también, con que estos últimos incorporan cada vez más cláusulas pensadas por los dueños de propiedades para capear los controles u oscilaciones oficiales".
"Como los inmuebles son vistos como refugios de valor, quienes venden imponen pautas que complican a los compradores, tanto en la seña, la reserva como en la forma en que se abonará la propiedad. No tienen apuro en hacer la operación, por lo cual pueden mantener sus condiciones y analizar más de una propuesta", argumenta.
Desde Reporte Inmobiliario, Gómez Picasso, destaca que el aumento del nivel de exigencias o la opción de escrituración directa no son más que respuestas al convulsionado contexto que vive la actividad inmobiliaria.
"Todo está más trabado. Cada vez se suman más condicionantes respecto de plazos, formas de pago, o si un porcentaje es en pesos, a qué tipo de cambio. Ahí entra la discusión sobre qué cotización se va a considerar. Todo es más lento y pesado", asevera.
El titular de Reporte Inmobiliario agrega que "la oferta se achica producto de propietarios que, donde huelen cambios en las reglas de juego -impulsados por el Gobierno- directamente sacan el inmueble de la venta. En estos casos, ni siquiera pasar a escrituración directa le asegura al interesado en comprar el poder acordar".
Los dólares, arriba la mesa
En otro orden, Pepe indica que a la par de la opción de esta operatoria "sin escalas", el poco espacio que habían logrado los pesos argentinos -para el caso de la comercialización de propiedades usadas- desapareció en las últimas semanas.
"El pago en moneda local es algo que quedó descartado con los últimos controles. Hoy aquél que quiere comprar lo tiene que hacer con dólares. Y quien vende también sólo acepta billetes verdes. Muy difícilmente se vaya a desprender de una propiedad para quedarse con pesos", apunta Pepe.
¿Qué pasa si el interesado hace la reserva con divisas estadounidenses y luego no logra que le cambien el resto?, preguntó este medio. "La operación termina cayéndose", responde Pepe.
"Los vendedores no quieren firmar boleto y tratan de hacer una reserva lo más chica posible", afirma Carlos D'Alessio, presidente del Colegio de Escribanos.
El notario agrega que "las escrituras están redactadas en dólares, porque esa es la forma en la que tradicionalmente se manejó el negocio de la compraventa", al tiempo que explicó que, "al no haber cambios en la legislación de fondo", quien tomó un compromiso -hace treinta o sesenta días- de pagar en moneda extranjera y dejó una seña, "tiene que cancelar el saldo en divisa estadounidense".
Respecto de la situación del mercado inmobiliario, el presidente del Colegio de Escribanos destaca que vive una "virtual parálisis", con "caídas del 25% en abril" y un panorama para mayo que puede ser igual o aun peor.
Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, refuerza el argumento respecto del predominio absoluto del dólar en las escasas operaciones que se cerraron durante los últimos días.
"Hasta hoy la venta es en billetes verdes. Si en algún momento la normativa cambia -o se impulsan otros marcos-, entonces habrá que pensar en cómo ajustarse a un escenario diferente", asegura a iProfesional.com.
Esta visión coincide con la de Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado.
"Los vendedores sólo aceptan dólares. En el mejor de los casos se puede avalar algún pago en pesos, pero siempre que las partes acuerden el tipo de cambio a considerar", afirma el experto.
"Hoy los que venden no aceptan moneda local, es cierto. Pero en algún momento el que esté necesitado los va a tener que recibir. Ahí la cuestión será definir la cotización del dólar a considerar", concluye en diálogo con iProfesional.com Martín Dapelo, director de J Dapelo Negocios Inmobiliarios.
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- IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES
- Impuesto sobre los bienes personales
- 2010: cuánto costará veranear en la Costa
- Aseguran que se mantendrán los precios de los alquileres en la Costa
- Ley 23.091 Locaciones Urbanas, y comentarios.
- La Costa espera la temporada con optimismo y aumentos leves
- Efecto canje: recomiendan vender dólares y comprar autos e inmuebles
- Inmobiliarias no subiran los precios de alquileres en la Costa Atlantica
- Pulti invitó a los martilleros a relanzar el esfuerzo constructivo
- Afirman que no habrá subas en los alquileres en la Costa
- Diccionario Inmobiliario
- La actividad inmobiliaria hace
- Los propietarios tienen menos pretensiones para alquilar locales
- Cae la compraventa de inmuebles y golpea a Capital y la provincia de Buenos Aires
- Todo para la obtención de los nuevos créditos hipotecario Conocé cuándo, dónde y cómo tramitar los nuevos créditos. s
- La Presidenta lanzó línea de créditos hipotecarios
- Anuncian mañana 26/05/09 una nueva línea de créditos hipotecarios
- Trucos para vender mejor una propiedad
- Cayeron las ventas en el sector inmobiliario de Mar del Plata
- "Sesgo doméstico" e inversión inmobiliaria
- La crisis no afectó el precio de los inmuebles
- La confianza en los ladrillos
- ¿Qué pasará con los precios este año?
- ¿Mayor aumento del dólar significa más negocios inmobiliarios?
- ¿Que pasará en 2009 con los inmuebles?
- Capacidad para contratar: Clasificacion de los seres vivos
- Crece la preocupación por la seguridad al momento de alquilar un inmueble
- Actualidad Agilidad, la clave de la crisis
- Para el sector inmobiliario no fue una buena temporada
- Alquileres un 30% más baratos y se acentúa el turismo de fin de semana
- Mar del Plata alquila carpas y departamentos más baratos
- Recomiendan a turistas alquilar a través de inmobiliarias
- Los autos congestionaron la ruta 2 hacia la costa. La terminal de micros, repleta. temporada de viajes fugaces y gasoleros
- TEMPORADA VERANO 2009 La crisis afecta al turismo en Mar del Plata y Córdoba
- temporada 2009 Aún no estalló el verano en Mar del Plata
- Veranear en la costa atlántica será un 35 por ciento más barato que hacerlo en Brasil
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- Emprendimiento: En Mar del Plata, con fideicomiso; Se lanza al mercado Arenas del Sur, un emprendimiento de 70 hectáreas y lotes de 800 metros cuadrados
- Un informe sobre los precios del verano en la Costa Atlántica. Los alquileres no ofrecerán demasiados cambios, pero los restaurantes y el alquiler de carpas y sombrillas muestran aumentos de al menos el 25 por ciento.
- Mar del Plata ofrecerá una rebaja del 15% en alquileres
- Las operaciones inmobiliarias en la Provincia se mantuvieron estable
- Mar del Plata, la más atractiva para veranear
- ¿Porqué suben o bajan los precios de las propiedades?
- Alquileres de temporada 2009: "Mar del Plata tiene que presentar precios razonables"
- Los precios de los alquileres continúan altos
- Mar del Plata ciudad balneario.
- LOS PRECIOS INMOBILIARIOS Y LA INFLACIÓN
- La tasación: Ciencia, arte o sentido común?
- LOS RIESGOS DEL DUEÑO VENDE
- Contratos. Concepto.-
- Resolución General 2371
- Inmuebles: la puesta en venta se informará desde marzo
- Alarma por el crecimiento de las estafas en alquileres
- En concreto "Es hora de invertir en la Argentina"
- Siguen trabadas las operaciones inmobiliarias
- A preparar las billeteras: las vacaciones, hasta un 25 por ciento más caras
- Alquilar en Mar del Plata saldrá un 15% más este verano EL COLEGIO DE MARTILLEROS MARPLATENTES ANUNCIO LOS PRECIOS DE REFERENCIA PARA LA TEMPORADA
- Afirman que Mar del Plata es una ciudad "económica" que es distinto que "barata. En Mar del Plata, alquilar en verano será un 15 por ciento más caro
- La semana próxima dan a conocer los alquileres para la temporada En destinos turísticos de la costa bonaerense el aumento será entre un 15 y un 20 por ciento.
- Alquileres Temporada: "Trataremos que el aumento de temporada sea el menor posible" Faltan alquileres de 24 meses.
- Mar del Plata está entre las ciudades donde más aumentaron los alquileres
- Cuánto más saldrá alquilar en la Costa este verano
- Bien de familia
- ¿PORQUÉ ELEGIR UNA INMOBILIARIA?
- Diccionario
- Repunta en la costa la venta de viviendas
- Los alquileres ya acumulan una suba de 9,9% en el año
- Se disparan precios de los departamentos en el interior En Mar del Plata crecieron 34% en dólares, cerca del doble del promedio nacional
- Crecen las reservas para Semana Santa Mar del Plata se prepara para uno de los períodos más intensos fuera de temporada alta
- Inmobiliarias marplatenses se inscriben contra reloj en el registro de la AFIP, Martilleros bonaerenses se resistieron hasta ultimo momento
- Denuncian aumentos de hasta un 50 por ciento en alquileres de comercios
- Propiedades | Mar del Plata La Cumbre de la inversión inmobiliaria
- Pronostican un fuerte aumento de los arrendamientos en campos de la zona Fuertes expectativas ya hacen subir el valor de la tierra
- Los edificios de alta gama atraen a inversores extranjeros. La otra cara del auge de la construcción: las obras privadas
- Intercambio de opinión entre profesionales
- Barrio privado Rumenco Mar del Plata de estreno
- RUMENCO, BARRIO CERRADO EN MAR DEL PLATA El primer mega con aire marino
- Informarán a martilleros sobre el Registro de operaciones inmobiliarias La reunión tendrá puntual iniciación y es exclusiva para colegiados.
- La variación de los alquileres locales no supera el índice general de inflación Según el Colegio de Martilleros
- Hubo 20% más de alojamiento en casas y departamentos Intenso movimiento en el sector inmobiliario en Mar del Plata
- La AFIP comienza mañana con el empadronamiento de inmobiliarias Controles fiscales para la actividad
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