Por Rubén Ramallo

Última actualización: 27/02/2013 1:02:30 pm

A fines de enero el viceministro de Economía, Axel Kicillof, pidió "encarecidamente" a los bancos privados que "aporten algo" para fortalecer el mercado de créditos hipotecarios.

Literalmente, el funcionario solicitó: "Hago un llamado encarecido a las entidades para que faciliten ese tipo de préstamos. Los privados deben entender que es un muy buen negocio".

Su pedido llegó en momentos en que, como consecuencia del cepo cambiario, el mercado inmobiliario se halla en su nivel más deprimido desde la crisis del 2001-2002.

Las causas de este "frenazo" son múltiples, y se pueden atribuir tanto a las características específicas de la actividad, en la que históricamente el dólar ha sido el "lubricante", como también a las estrategias que asumieron los distintos bancos.

El peor derrumbe de la década
En cuanto a los aspectos propios del sector, en el último tiempo los propietarios insisten en cotizar sus viviendas en billetes verdes o al valor equivalente en pesos en base al precio del paralelo, mientras que los potenciales compradores intentan pagar en moneda nacional y a un tipo de cambio inferior.

Según los analistas consultados por iProfesional.com, hoy por hoy, el principal obstáculo que impide la concreción de un buen número de operaciones pasa por la resistencia de los dueños a quedar pesificados.

El siguiente gráfico ilustra claramente la fuerte caída que experimentaron las escrituras firmadas el último año -según cifras de la consultora especializada Reporte Inmobiliario- como así también la notable reducción en el número de créditos hipotecarios que apalancaron operaciones de compraventa:

En cuanto al nivel de transacciones, la caída en 2012 fue la más profunda en más de una década.

En lo que respecta al total de carpetas de créditos aprobados, se registró un retroceso a niveles aún inferiores a los de 2002 y 2003, cuando el mercado también estaba prácticamente paralizado.

Cabe recordar que quien obtiene un préstamo bancario recibe exclusivamente pesos ya que, desde octubre del año pasado, el Banco Central clausuró totalmente el acceso al mercado cambiario para operaciones inmobiliarias.

Entonces, una vez que el comprador se hace de moneda local debe enfrentar la "madre de todas las batallas": convencer al vendedor para que éste reciba pesos o, en su defecto, recalcular el tipo de cambio a la cotización del llamado "dólar celeste", es decir, entre el blue y el oficial.

Esta es una variante que en algún momento promovieron las inmobiliarias con la intención de acercar ambos precios, aunque su aplicación se ha ido diluyendo en el tiempo.

El cortoplacismo dice presente
En este contexto, los créditos hipotecarios han venido sufriendo los embates de la crisis que aqueja al sector del ladrillo desde que se instaurara el cepo.

En efecto, si se comparan los montos colocados a lo largo del 2012 frente al año anterior, se observa una caída del 13,5%, un porcentaje que se extiende casi al 40% si se mide lo ocurrido entre diciembre de cada año.

Aunque el dato más interesante surge de analizar los períodos de colocación, pues aquí resalta una clara preferencia de los clientes por el corto plazo.

El segmento menor a los 5 años creció un 24% en cuanto a montos otorgados, mientras que los más largos se derrumbaron a la mitad.

Las cifras oficiales dan cuenta de un mayor protagonismo de los "préstamos cortos" (menores a cinco años) en detrimento de los largos (mayores a diez).

Dentro del volumen total financiado por estas líneas:

• Los primeros duplicaron su participación, al pasar del 15% al 31% en la medición interanual.

• Los segundos cayeron veinte puntos y pasaron a representar un 60% del total prestado.

"En un contexto de inflación como el actual se empiezan a acortar los plazos en los contratos de los privados, incluso en los hipotecarios", afirma Ramiro Castiñeira, analista de Econométrica.

Y agrega que "ello se debe a una tendencia natural de los argentinos de intentar reducir los riesgos. Es por eso que aumentaron las solicitudes en los hipotecarios de hasta cinco años".

La estrategia de los bancos
La estrategia de los bancos, en particular de los privados, es la de esperar a que aclare un poco el panorama antes de seguir fomentando este tipo de financiamiento.

La "quietud" a la hora de darle impulso se corrobora cuando se revisa el "quién es quién" en los otorgamientos.

En efecto, desde un tiempo a esta parte las entidades han reducido en forma sostenida su presencia y hoy apenas superan la docena.

Entre ellos se destacan claramente los bancos públicos, como el Nación, Ciudad y Provincia de Buenos Aires que, en conjunto, absorben prácticamente las dos terceras partes del mercado.

Según datos del Banco Central, al mes de octubre pasado concentraban un total de $21.300 millones sobre un total de $33.700 millones.

Los analistas explican el porqué de su protagonismo: "El crecimiento de los créditos hipotecarios en los bancos públicos tiene mucha relación con el programa ProCreAr del Gobierno", señala Andrés Méndez, director de AMF-Economía.

Cabe apuntar que según las condiciones de emisión del mismo, el financiamiento se realiza con el aporte de diferentes organismos públicos, como ANSES, que conformaron un Fondo Fiduciario que emite deuda por oferta pública con garantía del Estado Nacional, mientras que el Banco Hipotecario es el encargado de implementar el otorgamiento y cobro de los créditos.

En cuanto al costo de este préstamo, se estableció que para los primeros cinco años la tasa es fija, en un rango que va del 2% al 14%, y que a partir del sexto año se ajusta el rendimiento por "el coeficiente de variación salarial".

Volviendo al análisis del porqué de la alta participación de las entidades públicas en los créditos hipotecarios a particulares fuera del Plan ProCreAr, Castiñeira, de Econométrica, aporta otra visión: "La mayor actividad de estas entidades se debe, en buena medida, a que ofrecen mejores tasas. Por eso se incrementaron las solicitudes".

"Los créditos hipotecarios avanzaron prácticamente al mismo ritmo que la inflación, pero mantuvieron una proporción estable en relación al PBI", dice Castiñeira.

En cuanto a los bancos privados, los que mayor presencia tienen en el mercado son el Santander Río, Hipotecario y Credicoop, con participaciones que rondan, para cada uno, entre el 5 y el 6 por ciento.

La tasa fija, en extinción
Los directivos de entidades sostienen que es difícil prestar a tasas razonables mientras la inflación no baje del pedestal en el que está. En tanto, las líneas a tasa fija pura ya se han convertido en una "especie en extinción".

Tal es así que de los bancos líderes del segmento, sólo la ofrecen el BBVA Francés y el Hipotecario, mientras que el resto lo hace a interés variable.

En el caso del Banco Ciudad, "los créditos a tasa fija a 20 años sólo quedaron disponibles para quienes cobren su salario en el banco o quienes sean considerados clientes fieles. Es decir, que tengan al menos dos años de antigüedad", informa un vocero de la entidad, quien agrega que al resto le es ofrecida la móvil.

En cuanto al Nación, el banco líder en el país en este rubro, su línea Casa Propia, que es una de las de más largo plazo del mercado, y que está vigente desde abril de 2010, sólo mantiene la fija los primeros tres años y luego ajusta en función de la tasa de depósitos mayoristas (Badlar).

En este contexto, el Santander ofrece un sistema de tasas fijas pero crecientes, pues parte del 15,9% para los tres primeros años, y avanza hasta el 19,9% para los últimos seis años, sobre un máximo de 120 meses.

Tasas nominales, costos y cuotas
Además del cepo cambiario, que derrumbó la compraventa de propiedades, el índice inflacionario también se presenta como un serio condicionante para el otorgamiento de estas líneas de crédito.

"Las hipotecarias son las que más sufren cuando se dispara la inflación", afirma el gerente del área inmobiliaria de un banco extranjero.

"El problema más grave es, quizás, el elevado nivel de las tasas de interés que repercute sobre las cuotas, pese a que están perfectamente garantizadas y que el nivel de mora es mínimo", agrega.

La información provista por el Banco Central permite inferir que las tasas de interés (TNA) de los bancos líderes oscilan entre el 12,75% en el caso del Banco Nación y el 25,5% para el Galicia.

Pero como bien saben los potenciales clientes de esta línea crediticia, a esta tasa se le debe sumar otros gastos que, en conjunto, determinan el denominado "costo financiero total", que es el elemento clave a tener en cuenta a la hora de decidir.

Entre los factores que lo componen -y que pueden variar según cada entidad-, los más comunes son los gastos administrativos y de tasación, de otorgamiento, comisiones y seguros de todo tipo.

A partir del costo financiero total se determina el valor de las cuotas que se deberían pagar por un préstamo.

Por ejemplo, tomando $100.000 a cinco años de plazo, surge que el valor mensual promedio ronda los $2.400, con un mínimo de $1.834 y un máximo de $3.210 mensuales. En el siguiente cuadro el detalle:

Finalmente, existe un último factor que resulta clave para explicar las renovadas trabas para el acceso a un inmueble financiado.

Según la consultora CDI, actualmente se necesitan -en promedio- 7,6 ingresos acumulados anuales para comprar una vivienda standard (de acuerdo con el valor del metro cuadrado y sueldo promedio) cuando, años atrás, se requería de unos 5,3 años de ahorro.

Este indicador sufrió un nuevo deterioro en la segunda mitad del año pasado, ya que "el precio de los inmuebles en pesos creció por encima de los ingresos, a lo que se sumó un relativo aumento de la tasa de financiación", concluyen desde CDI.

En suma, se está en presencia de un escenario en el que la incertidumbre juega un rol central, que se ve reflejada en un acortamiento de los plazos de financiación y en altas tasas de interés que no pueden bajar producto de la inflación, factores que en conjunto no hacen más que acentuar el derrumbe experimentado en este tipo de créditos.