Actualidad Inmobiliaria
La tasacion, valor de mercado, la importancia en epocas de crisis de dar un valor acertado.
Toda tasación de un bien inmueble tiene una finalidad determinada. Entre los motivos que hacen necesaria una tasación, podemos citar:
la negociación de compraventa;
la garantía de préstamos;
la división de condominios;
la constitución de seguros;
la estimación de daños y perjuicios;
la confección de inventarios;
la regulación de cargas impositivas;
las reclamaciones por invasión de terreno ajeno;
el estudio económico-financiero de una inversión;
la expropiación.
El destino de la tasación ha dividido las opiniones en cuanto a la determinación del valor: valor único o valor según la finalidad de la tasación.
Chandías expresó al respecto: "...cualquiera sea el origen, el destino o método, el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus propiedades".
En el mismo sentido se manifestó Dickmann: "la valuación basada sobre métodos científicos, no puede variar en lo que a su cuamtum se refiere, cualquiera sea la finalidad con que se practique".
Entre aquellos autores que adhieren a la variabilidad del valor en relación con la finalidad de la tasación, encontramos a Rivarola: "la tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle será forzoso reconocer que, dado su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos no podrá escapar a la influencia de la naturaleza propia de aquella finalidad".
McMichael, en un pronunciamiento similar, dice: "así como hay distintas clases de valores, también se encontrará que una determinada propiedad tiene valores diferentes según las distintas finalidades perseguidas".
El Comité Internacional de Normas de Tasación ( International Valuation Standards Committe) en idéntico sentido expresa: "hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor". Distingue entre:
Valor basado en el mercado. "Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado".
Valores ajenos al mercado. "Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo -más que su capacidad de ser comprado y vendido por los participantes del mercado-, o el efecto de condiciones de mercado atípicas o inusuales".
Creemos que el valor de un bien es único. Distintos métodos de estimación se adaptan en grado diverso a cada problema en particular, en función de los propios términos del problema y no en función de la finalidad de la tasación. Valor de garantía hipotecaria, valor de liquidación o de venta forzosa, valor asegurable, valor fiscal o tributario, etc., son expresiones destinadas a denominar distintos elementos de juicio que, al decir de Chandías, indican "distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven para determinar el valor, pero que no son el valor en sí".
Así lo ha compartido conceptualmente la Primera Convención Panamericana de Valuadores, realizada en Lima (1949), al establecer:
"Que el valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa... Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él.
El grado de aproximación de una valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicial".
Valor de mercado
Valor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y libre voluntad.
Una transacción libre supone que:
comprador y vendedor están típicamente motivados (expectativas propias de la venta o compra, sin condicionamientos extraños a la índole misma de la operación) y no hay relación alguna entre ellos;
el bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han hecho adecuados esfuerzos por encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio;
comprador y vendedor se encuentran bien informados y cada uno de ellos actúa según lo considera su mejor interés, sin presiones de ninguna clase (urgencia o necesidad específica);
el pago se efectúa al contado o mediante acuerdos financieros comparables;
el precio representa la contraprestación normal por el bien vendido, no afectado por financiación especial o por concesiones de ventas otorgadas, salvo los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.
Estas condiciones concuerdan -en sus lineamientos- con las "Uniform Standards of Professional Appraisal Practice" (USPAP), promulgadas por la Appraisal Foundation de los Estados Unidos, y recogidas en la normativa del Banco Central de la República Argentina para entidades financieras.
El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) define al valor de mercado:
"Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor, en una transacción libre, después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones".
En un alto grado de unidad conceptual con la definición anterior, el "American Institute of Real Estate Appraisers" se pronunció:
"Valor de mercado es el precio más probable, referido a la fecha de la valoración, en efectivo, o en términos financieros equivalentes, que el inmueble alcanza en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y vendedores de forma prudente, según su propio interés, con conocimiento del mercado y no motivados por ningún estímulo indebido".
El valor de mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos de tasación que:
reproducen los criterios y procesos deductivos de los participantes (compradores y vendedores) en el mercado;
reflejan la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado;
determinan el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.
"Es importante insistir en que la estimación de valor de mercado, profesionalmente determinada, es una tasación objetiva de los derechos de propiedad, identificados con relación a una propiedad específica, a una fecha determinada. En esta definición está implícito el concepto de un mercado general, que comprende las actividades y motivaciones de muchos participantes, más que la visión preconcebida o interesada de un individuo en particular" (normas IVSC).
Valor y riesgo
En el caso de la tasación de un bien inmueble que garantiza un préstamo hipotecario, no debe confundirse el valor de aquél con la garantía que puede ofrecer en función del riesgo.
Este riesgo depende, entre otros factores, de:
la relación entre el monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que la garantiza;
la relación entre el pago mensual correspondiente y la capacidad de renta de la propiedad;
la relación entre el número de años que constituye el plazo para la hipoteca y la vida económica remanente del edificio gravado;
las características intrínsecas del edificio, su ubicación y las condiciones personales del deudor.
Se presume en este caso que el valor y el riesgo dependen del futuro, y resulta necesario, en consecuencia, evaluar los factores que pueden influir en el aumento o disminución de éstos a través del tiempo.
De lo expuesto, se deduce la diferencia entre la estimación del valor de una propiedad y la apreciación del riesgo incidental al otorgar un préstamo garantizado con aquélla.
Es tarea del tasador determinar el valor del bien e informar además, a los fines de la calificación del riesgo, la capacidad de renta actual, expectativa de vida útil (vida remanente) de la propiedad, cualidades de la misma -en su característica y destino- y expectativas económicas del sector en que se halla.
Valor presente. Valor futuro
A la discusión, todavía vigente, entre valor único o variable según la finalidad de la tasación, se agregó durante muchos años la presencia de dos teorías en la técnica del avalúo: la teoría de la actualidad y la teoría de la aptitud.
La primera sostenía el principio de estimar el valor de la propiedad según su condición presente, sin considerar las condiciones del futuro previsible, el llamado "valor potencial" del bien.
La estimación del valor debe hacerse teniendo en cuenta ambos conceptos: actualidad (presente) y aptitud (futuro previsible).
Coincidimos con Chandías cuando dice: "...la teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros".
Entre los beneficios futuros no debe computarse sólo la utilidad o provecho en sentido económico (renta, productividad), sino también las mayores y nuevas posibilidades de usos y servicios que pueda brindar el inmueble en relación con factores que -previsiblemente- sobrevendrán.
Valor de utilidad. Valor de intercambio
La interpretación del concepto de valor, por otra parte, recepta matices en razón de aquello que indica el profesor Hadley al decir: "Un precio es un hecho. Un valor es una estimación de lo que el precio debería ser".
El valor de utilidad puede ser distinto al valor de intercambio, y no pocas veces ello resulta así.
Una botella de agua puede tener un valor de intercambio determinado, pero en el desierto cuando se carece de agua, el valor de esa botella puede ser notablemente superior. Por el contrario, una joya puede tener un alto valor de intercambio y ser de un valor de utilidad relativo.
En el ámbito de la propiedad inmobiliaria se presentan muchos ejemplos de valores de utilidad que difieren del valor de intercambio.
Razones de tipo familiar, laboral, comercial o social generan particulares valores de utilidad. La reiteración de estos valores puede, en ciertas ocasiones, afectar los valores de intercambio.
Otros valores
Más allá de nuestra posición teórica en cuanto a la unicidad del valor, se encuentra extendido el concepto de la existencia de diferentes valores, en correspondencia con la finalidad de la tasación. Distintas normas definen estos valores y establecen el ámbito para su aplicación. Es necesario, por lo tanto, desarrollar estas conceptualizaciones en razón de las exigencias normativas o requerimientos particulares.
El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) ha considerado que "los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de mercado como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o funcional ajena a su capacidad de comercialización, o de condiciones inusuales y ajenas al mercado".
Los ejemplos incluyen el valor en uso, el valor de inversión, el valor de negocio en marcha, el valor asegurable, el valor fiscal o tributario, el valor especial, el valor de liquidación o de venta forzosa y el valor de rescate.
"Valor en uso es el valor que una propiedad específica tiene para un uso o usuario específico y no está, por lo tanto, relacionado con el mercado. Este tipo de valor se centra en el valor con el que un bien específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el mayor y mejor uso de ese bien o la suma monetaria que pudiera obtenerse de su venta".
"Valor de inversión es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas específicos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de inversión claramente identificables".
"Valor de negocio en marcha es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasación de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por sí mismas constituye una base del valor de mercado".
"Valor asegurable es el valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro".
"Valor fiscal, catastral o tributario es un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes que se aplican a los avalúos y/o tributación sobre la propiedad inmobiliaria".
"Valor de rescate es el valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones".
"Valor de liquidación o de venta forzosa es el importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercialización de la definición de valor de mercado. En algunos países, el valor de venta forzosa -en particular- puede involucrar también a un vendedor no dispuesto, y a un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor".
"Valor especial es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general; es decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un interés especial. El valor de fusión (marriage value), el incremento de valor resultante de la unión de 2 ó más propiedades, representa un ejemplo específico del valor especial".
Fuente: "Tasación de Inmuebles Urbano" MCP Artemio Daniel Aguiar
MCP Miguel Ángel ANTOÑANA
Santa Rosa - La Pampa - Argentina
(Col. 112) CMPCCLP
miguelantonana@yahoo.com.ar
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- La eliminación de Argentina hizo crecer las reservas para el fin de semana largo
- Moderada expectativa para el fin de semana largo
- Los inversores extranjeros abandonan el negocio inmobiliario argentino
- El desafío de crecer Parque industrial de Mar del Plata
- Guía para el Inversor Extranjero. Aspectos para tener en cuenta para la inversión de Inmuebles.
- Alquileres 24 meses, Se toman señas y reservas: Los alquileres crecieron un 30% en lo que va del año.
- En abril hubo compra venta de inmuebles por más de 91 millones
- Consejos básicos para invertir en inmuebles
- El Emtur ya trabaja pensando en el fin de semana largo del 20 de Junio
- Para la Justicia, el e-mail es un precontrato de compra
- Casi 200 mil turistas eligieron Mar del Plata
- ¿Boom o “bun” inmobiliario? EDIFICIOS EN LAS NUBES
- Miles de turistas disfrutan de Mar del Plata en el fin de semana del Bicentenario
- FIBA América le concedió la sede del Preolímpico a Mar del Plata
- Creciente interés por la nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Nación
- Podría aumentar un 20% el sueldo de los encargados
- El interés de los turistas logró entibiar el mercado inmobiliario
- Listado de edificios de mas de 11 pisos en la ciudad de Mar del Plata
- Preguntas frecuentes sobre alquileres, ventas, inversiones y la actividad inmobiliaria
- Las propuestas por la vieja Terminal llegan al Concejo Deliberante
- Las nuevas construcciones deberán incluir un etiquedado de eficiencia energética
- El destino de la vieja terminal, Comerciantes de la zona de Güemes respaldan el proyecto de César Pelli
- Por mayoría, concejales y mayores contribuyentes aprobaron aumentos de tasas
- Presentan listas en elecciones del Colegio de Martilleros Son dos listas encabezadas por Miguel Donsini y Daniel Degregori, respectivamente.
- Una temporada histórica en materia turística 3.045.000 turistas eligieron Mar del Plata en el verano 2009/2010.
- Casi tres millones de personas veranearon en Mar del Plata
- Estudian la construcción de edificios de hasta 12 pisos en la bahía de Punta Mogotes
- La Argentina, con descuento
- "Sólo se puede alquilar por día si el reglamento lo permite "
- Mar del Plata, recargada. Se reactiva el mercado inmobiliario después de la crisis
- Proponen orientar hacia Punta Mogotes las nuevas inversiones inmobiliarias
- Febrero continúa con “muy buena” ocupación
- Febrero mantiene la racha turística de la temporada en la ciudad
- Se alargó la estadía de los veraneantes en Mar del Plata
- Cuánto más económico es veranear en febrero En el alquiler de propiedades y carpas los precios se reducen un 30 por ciento.
- Boom turístico: las razones de un verano con balnearios llenos
- La Costa Atlántica tuvo un 20 por ciento más de turistas que en 2009
- Recaudos a la hora de alquilar por Internet Claves para evitar engaños por la Web
- La inversión en construcción cayó un 15,34% durante 2009
- Más de un millón de turistas llegaron a la ciudad
- Mar del Plata vive el mejor fin de semana de la temporada
- El EMTUR habilitó un registro de disponibilidad de alojamiento. Aclaran que Mar del Plata no está desbordada
- Listado de escribanos de la ciudad de Mar del Plata
- Los turistas coparon la playa y explota "La Feliz"
- Alquileres: 80% de ocupación en la primera quincena de enero
- En Mar del Plata llegaron más de 400 mil turistas
- Links de interes
- Conseguir un alquiler en la Costa se volvió complicado En Pinamar, Villa Gesell y Mardel, el 2010 fue recibido con más turistas que el año pasado
- Crecen las estafas con falsos alquileres a los turistas
- Mar del Plata: cinco detenidos por estafas con la venta y alquiler de propiedades
- Verano en Mar del Plata: buenos niveles de ocupación y moderados aumentos de precios Así se vive en la ciudad de la costa argentina la temporada 2010. Conozca precios y tarifas
- El rol de la tasación ¿Cómo funciona el mecanismo de tasación a la hora de adquirir un inmueble?
- Verano 2010: El alojamiento no aumentó, pero la comida subió un 20%
- Por ley, la mayoría de edad baja de los 21 a los 18 años
- Apenas se reservó el 30% del hospedaje en la Costa Atlántica
- MARCO LEGAL: IMPUESTOS INMOBILIARIOS
- IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES
- Impuesto sobre los bienes personales
- 2010: cuánto costará veranear en la Costa
- Aseguran que se mantendrán los precios de los alquileres en la Costa
- Ley 23.091 Locaciones Urbanas, y comentarios.
- La Costa espera la temporada con optimismo y aumentos leves
- Efecto canje: recomiendan vender dólares y comprar autos e inmuebles
- Inmobiliarias no subiran los precios de alquileres en la Costa Atlantica
- Pulti invitó a los martilleros a relanzar el esfuerzo constructivo
- Afirman que no habrá subas en los alquileres en la Costa
- Diccionario Inmobiliario
- La actividad inmobiliaria hace
- Los propietarios tienen menos pretensiones para alquilar locales
- Cae la compraventa de inmuebles y golpea a Capital y la provincia de Buenos Aires
- Todo para la obtención de los nuevos créditos hipotecario Conocé cuándo, dónde y cómo tramitar los nuevos créditos. s
- La Presidenta lanzó línea de créditos hipotecarios
- Anuncian mañana 26/05/09 una nueva línea de créditos hipotecarios
- Trucos para vender mejor una propiedad
- Cayeron las ventas en el sector inmobiliario de Mar del Plata
- "Sesgo doméstico" e inversión inmobiliaria
- La crisis no afectó el precio de los inmuebles
- La confianza en los ladrillos
- ¿Qué pasará con los precios este año?
- ¿Mayor aumento del dólar significa más negocios inmobiliarios?
- ¿Que pasará en 2009 con los inmuebles?
- Capacidad para contratar: Clasificacion de los seres vivos
- Crece la preocupación por la seguridad al momento de alquilar un inmueble
- Actualidad Agilidad, la clave de la crisis
- Para el sector inmobiliario no fue una buena temporada
- Alquileres un 30% más baratos y se acentúa el turismo de fin de semana
- Mar del Plata alquila carpas y departamentos más baratos
- Recomiendan a turistas alquilar a través de inmobiliarias
- Los autos congestionaron la ruta 2 hacia la costa. La terminal de micros, repleta. temporada de viajes fugaces y gasoleros
- TEMPORADA VERANO 2009 La crisis afecta al turismo en Mar del Plata y Córdoba
- temporada 2009 Aún no estalló el verano en Mar del Plata
- Veranear en la costa atlántica será un 35 por ciento más barato que hacerlo en Brasil
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- Emprendimiento: En Mar del Plata, con fideicomiso; Se lanza al mercado Arenas del Sur, un emprendimiento de 70 hectáreas y lotes de 800 metros cuadrados
- Un informe sobre los precios del verano en la Costa Atlántica. Los alquileres no ofrecerán demasiados cambios, pero los restaurantes y el alquiler de carpas y sombrillas muestran aumentos de al menos el 25 por ciento.
- Mar del Plata ofrecerá una rebaja del 15% en alquileres
- Las operaciones inmobiliarias en la Provincia se mantuvieron estable
- Mar del Plata, la más atractiva para veranear
- ¿Porqué suben o bajan los precios de las propiedades?
- Alquileres de temporada 2009: "Mar del Plata tiene que presentar precios razonables"
- Los precios de los alquileres continúan altos
- Mar del Plata ciudad balneario.
- LOS PRECIOS INMOBILIARIOS Y LA INFLACIÓN
- La tasación: Ciencia, arte o sentido común?
- LOS RIESGOS DEL DUEÑO VENDE
- Contratos. Concepto.-
- Resolución General 2371
- Inmuebles: la puesta en venta se informará desde marzo
- Alarma por el crecimiento de las estafas en alquileres
- En concreto "Es hora de invertir en la Argentina"
- Siguen trabadas las operaciones inmobiliarias
- A preparar las billeteras: las vacaciones, hasta un 25 por ciento más caras
- Alquilar en Mar del Plata saldrá un 15% más este verano EL COLEGIO DE MARTILLEROS MARPLATENTES ANUNCIO LOS PRECIOS DE REFERENCIA PARA LA TEMPORADA
- Afirman que Mar del Plata es una ciudad "económica" que es distinto que "barata. En Mar del Plata, alquilar en verano será un 15 por ciento más caro
- La semana próxima dan a conocer los alquileres para la temporada En destinos turísticos de la costa bonaerense el aumento será entre un 15 y un 20 por ciento.
- Alquileres Temporada: "Trataremos que el aumento de temporada sea el menor posible" Faltan alquileres de 24 meses.
- Mar del Plata está entre las ciudades donde más aumentaron los alquileres
- Cuánto más saldrá alquilar en la Costa este verano
- Bien de familia
- ¿PORQUÉ ELEGIR UNA INMOBILIARIA?
- Diccionario
- Repunta en la costa la venta de viviendas
- Los alquileres ya acumulan una suba de 9,9% en el año
- Se disparan precios de los departamentos en el interior En Mar del Plata crecieron 34% en dólares, cerca del doble del promedio nacional
- Crecen las reservas para Semana Santa Mar del Plata se prepara para uno de los períodos más intensos fuera de temporada alta
- Inmobiliarias marplatenses se inscriben contra reloj en el registro de la AFIP, Martilleros bonaerenses se resistieron hasta ultimo momento
- Denuncian aumentos de hasta un 50 por ciento en alquileres de comercios
- Propiedades | Mar del Plata La Cumbre de la inversión inmobiliaria
- Pronostican un fuerte aumento de los arrendamientos en campos de la zona Fuertes expectativas ya hacen subir el valor de la tierra
- Los edificios de alta gama atraen a inversores extranjeros. La otra cara del auge de la construcción: las obras privadas
- Intercambio de opinión entre profesionales
- Barrio privado Rumenco Mar del Plata de estreno
- RUMENCO, BARRIO CERRADO EN MAR DEL PLATA El primer mega con aire marino
- Informarán a martilleros sobre el Registro de operaciones inmobiliarias La reunión tendrá puntual iniciación y es exclusiva para colegiados.
- La variación de los alquileres locales no supera el índice general de inflación Según el Colegio de Martilleros
- Hubo 20% más de alojamiento en casas y departamentos Intenso movimiento en el sector inmobiliario en Mar del Plata
- La AFIP comienza mañana con el empadronamiento de inmobiliarias Controles fiscales para la actividad
- ¿Es negocio comprar una propiedad en la Costa?