Toda tasación de un bien inmueble tiene una finalidad determinada. Entre los motivos que hacen necesaria una tasación, podemos citar:

la negociación de compraventa;
la garantía de préstamos;
la división de condominios;
la constitución de seguros;
la estimación de daños y perjuicios;
la confección de inventarios;
la regulación de cargas impositivas;
las reclamaciones por invasión de terreno ajeno;
el estudio económico-financiero de una inversión;
la expropiación.

El destino de la tasación ha dividido las opiniones en cuanto a la determinación del valor: valor único o valor según la finalidad de la tasación.

Chandías expresó al respecto: "...cualquiera sea el origen, el destino o método, el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus propiedades".

En el mismo sentido se manifestó Dickmann: "la valuación basada sobre métodos científicos, no puede variar en lo que a su cuamtum se refiere, cualquiera sea la finalidad con que se practique".

Entre aquellos autores que adhieren a la variabilidad del valor en relación con la finalidad de la tasación, encontramos a Rivarola: "la tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle será forzoso reconocer que, dado su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos no podrá escapar a la influencia de la naturaleza propia de aquella finalidad".

McMichael, en un pronunciamiento similar, dice: "así como hay distintas clases de valores, también se encontrará que una determinada propiedad tiene valores diferentes según las distintas finalidades perseguidas".

El Comité Internacional de Normas de Tasación ( International Valuation Standards Committe) en idéntico sentido expresa: "hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor". Distingue entre:

Valor basado en el mercado. "Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado".

Valores ajenos al mercado. "Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo -más que su capacidad de ser comprado y vendido por los participantes del mercado-, o el efecto de condiciones de mercado atípicas o inusuales".

Creemos que el valor de un bien es único. Distintos métodos de estimación se adaptan en grado diverso a cada problema en particular, en función de los propios términos del problema y no en función de la finalidad de la tasación. Valor de garantía hipotecaria, valor de liquidación o de venta forzosa, valor asegurable, valor fiscal o tributario, etc., son expresiones destinadas a denominar distintos elementos de juicio que, al decir de Chandías, indican "distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven para determinar el valor, pero que no son el valor en sí".

Así lo ha compartido conceptualmente la Primera Convención Panamericana de Valuadores, realizada en Lima (1949), al establecer:

"Que el valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa... Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él.

El grado de aproximación de una valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicial".

Valor de mercado

Valor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan con conocimiento y libre voluntad.

Una transacción libre supone que:

comprador y vendedor están típicamente motivados (expectativas propias de la venta o compra, sin condicionamientos extraños a la índole misma de la operación) y no hay relación alguna entre ellos;
el bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han hecho adecuados esfuerzos por encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio;
comprador y vendedor se encuentran bien informados y cada uno de ellos actúa según lo considera su mejor interés, sin presiones de ninguna clase (urgencia o necesidad específica);
el pago se efectúa al contado o mediante acuerdos financieros comparables;
el precio representa la contraprestación normal por el bien vendido, no afectado por financiación especial o por concesiones de ventas otorgadas, salvo los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.

Estas condiciones concuerdan -en sus lineamientos- con las "Uniform Standards of Professional Appraisal Practice" (USPAP), promulgadas por la Appraisal Foundation de los Estados Unidos, y recogidas en la normativa del Banco Central de la República Argentina para entidades financieras.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) define al valor de mercado:

"Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor, en una transacción libre, después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones".

En un alto grado de unidad conceptual con la definición anterior, el "American Institute of Real Estate Appraisers" se pronunció:

"Valor de mercado es el precio más probable, referido a la fecha de la valoración, en efectivo, o en términos financieros equivalentes, que el inmueble alcanza en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y vendedores de forma prudente, según su propio interés, con conocimiento del mercado y no motivados por ningún estímulo indebido".

El valor de mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos de tasación que:

reproducen los criterios y procesos deductivos de los participantes (compradores y vendedores) en el mercado;
reflejan la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado;
determinan el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.

"Es importante insistir en que la estimación de valor de mercado, profesionalmente determinada, es una tasación objetiva de los derechos de propiedad, identificados con relación a una propiedad específica, a una fecha determinada. En esta definición está implícito el concepto de un mercado general, que comprende las actividades y motivaciones de muchos participantes, más que la visión preconcebida o interesada de un individuo en particular" (normas IVSC).

Valor y riesgo

En el caso de la tasación de un bien inmueble que garantiza un préstamo hipotecario, no debe confundirse el valor de aquél con la garantía que puede ofrecer en función del riesgo.

Este riesgo depende, entre otros factores, de:

la relación entre el monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que la garantiza;
la relación entre el pago mensual correspondiente y la capacidad de renta de la propiedad;
la relación entre el número de años que constituye el plazo para la hipoteca y la vida económica remanente del edificio gravado;
las características intrínsecas del edificio, su ubicación y las condiciones personales del deudor.

Se presume en este caso que el valor y el riesgo dependen del futuro, y resulta necesario, en consecuencia, evaluar los factores que pueden influir en el aumento o disminución de éstos a través del tiempo.

De lo expuesto, se deduce la diferencia entre la estimación del valor de una propiedad y la apreciación del riesgo incidental al otorgar un préstamo garantizado con aquélla.

Es tarea del tasador determinar el valor del bien e informar además, a los fines de la calificación del riesgo, la capacidad de renta actual, expectativa de vida útil (vida remanente) de la propiedad, cualidades de la misma -en su característica y destino- y expectativas económicas del sector en que se halla.

Valor presente. Valor futuro

A la discusión, todavía vigente, entre valor único o variable según la finalidad de la tasación, se agregó durante muchos años la presencia de dos teorías en la técnica del avalúo: la teoría de la actualidad y la teoría de la aptitud.

La primera sostenía el principio de estimar el valor de la propiedad según su condición presente, sin considerar las condiciones del futuro previsible, el llamado "valor potencial" del bien.

La estimación del valor debe hacerse teniendo en cuenta ambos conceptos: actualidad (presente) y aptitud (futuro previsible).

Coincidimos con Chandías cuando dice: "...la teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros".

Entre los beneficios futuros no debe computarse sólo la utilidad o provecho en sentido económico (renta, productividad), sino también las mayores y nuevas posibilidades de usos y servicios que pueda brindar el inmueble en relación con factores que -previsiblemente- sobrevendrán.

Valor de utilidad. Valor de intercambio

La interpretación del concepto de valor, por otra parte, recepta matices en razón de aquello que indica el profesor Hadley al decir: "Un precio es un hecho. Un valor es una estimación de lo que el precio debería ser".

El valor de utilidad puede ser distinto al valor de intercambio, y no pocas veces ello resulta así.

Una botella de agua puede tener un valor de intercambio determinado, pero en el desierto cuando se carece de agua, el valor de esa botella puede ser notablemente superior. Por el contrario, una joya puede tener un alto valor de intercambio y ser de un valor de utilidad relativo.

En el ámbito de la propiedad inmobiliaria se presentan muchos ejemplos de valores de utilidad que difieren del valor de intercambio.

Razones de tipo familiar, laboral, comercial o social generan particulares valores de utilidad. La reiteración de estos valores puede, en ciertas ocasiones, afectar los valores de intercambio.

Otros valores

Más allá de nuestra posición teórica en cuanto a la unicidad del valor, se encuentra extendido el concepto de la existencia de diferentes valores, en correspondencia con la finalidad de la tasación. Distintas normas definen estos valores y establecen el ámbito para su aplicación. Es necesario, por lo tanto, desarrollar estas conceptualizaciones en razón de las exigencias normativas o requerimientos particulares.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) ha considerado que "los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de mercado como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o funcional ajena a su capacidad de comercialización, o de condiciones inusuales y ajenas al mercado".

Los ejemplos incluyen el valor en uso, el valor de inversión, el valor de negocio en marcha, el valor asegurable, el valor fiscal o tributario, el valor especial, el valor de liquidación o de venta forzosa y el valor de rescate.

"Valor en uso es el valor que una propiedad específica tiene para un uso o usuario específico y no está, por lo tanto, relacionado con el mercado. Este tipo de valor se centra en el valor con el que un bien específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el mayor y mejor uso de ese bien o la suma monetaria que pudiera obtenerse de su venta".

"Valor de inversión es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas específicos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de inversión claramente identificables".

"Valor de negocio en marcha es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasación de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por sí mismas constituye una base del valor de mercado".

"Valor asegurable es el valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro".

"Valor fiscal, catastral o tributario es un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes que se aplican a los avalúos y/o tributación sobre la propiedad inmobiliaria".

"Valor de rescate es el valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones".

"Valor de liquidación o de venta forzosa es el importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercialización de la definición de valor de mercado. En algunos países, el valor de venta forzosa -en particular- puede involucrar también a un vendedor no dispuesto, y a un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor".

"Valor especial es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general; es decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un interés especial. El valor de fusión (marriage value), el incremento de valor resultante de la unión de 2 ó más propiedades, representa un ejemplo específico del valor especial".

Fuente: "Tasación de Inmuebles Urbano" MCP Artemio Daniel Aguiar

MCP Miguel Ángel ANTOÑANA

Santa Rosa - La Pampa - Argentina

(Col. 112) CMPCCLP

miguelantonana@yahoo.com.ar